2020-01-13 07:00:19
Η πολυκατοικία παραμένει κύτταρο της πόλης και αξίζει να την προσέχουμε λίγο περισσότερο, αυτήν και όσους ζουν μέσα σε αυτήν – αλλιώς θα πέσει (ίσως και κυριολεκτικά) να μας πλακώσει.
Δεν ξέρω αν υπάρχει «μέσος άνθρωπος» αλλά είμαι σίγουρος ότι υπάρχει μέση πολυκατοικία στην Αθήνα και όλες τις σχετικά μεγάλες ελληνικές πόλεις. Την έχω δει όπως κι όλοι σας, έχω περάσει μεγάλο μέρος της ζωής μου σε κάποιο διαμέρισμα, έχοντας για πρασινάδα ένα μπαλκόνι με γλάστρες. Ο κήπος και το γκαράζ ήταν άγνωστες λέξεις σε αυτά τα σχεδόν ομοιόμορφα κτίσματα και νόμιζα ότι υπήρχαν μόνο στα πολύχρωμα βιβλία εκμάθησης ξένης γλώσσας. Αντίθετα, για το καλοριφέρ, τα κοινόχρηστα και την εξώπορτα -όρους γνώριμους από τρυφερές ηλικίες- επί πολλά χρόνια αγνοούσα το πώς αποδίδονται στα αγγλικά, μιας και δεν έβρισκα τις αντίστοιχες παραστάσεις στα εν λόγω συγγράμματα.
Παρά τη φυγή αρκετών σε ανετότερες κατοικίες -σε πραγματικά σπίτια- οι περισσότεροι εξακολουθούν να μένουν σε πολυκατοικίες, συχνά στις ίδιες πολυκατοικίες που υπήρχαν στα παιδικά μου χρόνια της δεκαετίας του ’70
. Η τότε «φρεσκάδα» των οικοδομών και η άγνοια του κόσμου (που συχνά μετακόμιζε κατευθείαν από επαρχιώτικα σπίτια με την τουαλέτα κάπου έξω) κουκούλωναν βασικές λειτουργικές αδυναμίες, όπως η ανύπαρκτη μόνωση και η ακαταλληλότητα για ΑμεΑ ή καροτσάκια. Στα προβλήματα αυτά σήμερα προστίθεται και η παλαιότητα, που αποτελεί ωρολογιακή βόμβα για την ασφάλεια, το κόστος συντήρησης και εν τέλει την ίδια την ύπαρξη του κτιρίου και των ιδιοκτησιών.
Σε αυτές τις μέσες πολυκατοικίες των λίγων ή πολλών δεκάδων διαμερισμάτων χτυπάει η καρδιά της πόλης – πολλές χιλιάδες καρδιές ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο. Κάθε πολυκατοικία είναι ένα μικρό χωριό, ωστόσο το σύστημα αυτής της «αυτοδιοίκησης» -σε αντίθεση με το άλλο, που εξελίχθηκε μέσω ενός Καποδίστρια και ενός Καλλικράτη στις μέρες μας- παραμένει βασισμένο σε έναν νόμο του 1929. Όπως και με τη νομοθεσία του 1920 για τις ανώνυμες εταιρείες, η μακροβιότητα και αυτού του βενιζελικού δημιουργήματος μαρτυρά υψηλή ποιότητα προεργασίας και οξυδέρκεια. Και σε άλλα ζητήματα έχει αποδειχθεί, άλλωστε, ότι το πρόβλημα δεν είναι οι νομοθετικές προβλέψεις αλλά κυρίως η εφαρμογή τους και ειδικότερα η (μη) τιμωρία όσων τις καταστρατηγούν.
Η ιδιοκτησία ενός διαμερίσματος συχνά περιορίζει το ενδιαφέρον στο τι γίνεται μέσα σε αυτό, ενώ παράγοντες κοινού ενδιαφέροντος όπως η δομική επάρκεια θα έρθουν στο προσκήνιο συνήθως μετά από φθορά ή ζημιά. Οι (συν)ιδιοκτήτες δυσκολεύονται να αντιληφθούν ότι, όπως όλες οι υποδομές, έτσι και οι κτιριακές έχουν ένα πεπερασμένο προσδόκιμο ζωής, πέρα από το οποίο μπορεί να επιβάλλεται ακόμη και η εγκατάλειψή τους και εν τέλει η κατεδάφιση. Το ότι βολεύει στους μηνιάτικους υπολογισμούς η λογική της είσπραξης ενοικίου (ή, στην ιδιοκατοίκηση, της εξοικονόμησής του) δεν αναιρεί το ότι περιοδικά -βάσει ενός lifecycle costing που, κακά τα ψέματα, δεν γίνεται σωστά ούτε στις περισσότερες κοινωφελείς υποδομές- απαιτούνται δαπάνες επισκευών ή αναβαθμίσεων που ελάχιστοι έχουν αίσθηση του μεγέθους τους ή πρόνοια να τις προεκτιμήσουν.
MARIOGUTI VIA GETTY IMAGES
Η κατάσταση είναι εξίσου απογοητευτική αν όχι χειρότερη στις συνήθεις κοινόχρηστες δαπάνες καθώς και σε επεμβάσεις που αφορούν την καθημερινή διαβίωση. Εκεί, η «αντιπροσωπευτική δημοκρατία» της πολυκατοικίας αποδεικνύεται λίγο προβληματική, για ορισμένους λόγους.
Καταρχάς, ο ενοικιαστής που δεν είναι ιδιοκτήτης έχει μεν την υποχρέωση ανελλιπούς πληρωμής των κοινοχρήστων δαπανών, πλην όμως καμία άμεση δυνατότητα παρέμβασης σε θέματα που αφορούν την καθημερινή λειτουργία – τα οποία πρέπει να φιλτράρονται μέσω ενός, συχνά απόντος, ιδιοκτήτη. Η δε διαχείριση, είτε από συνιδιοκτήτη είτε από εταιρεία, συνήθως υστερεί σε ζητήματα λογοδοσίας / διαφάνειας, καθώς σπανίζει η ενημέρωση για έρευνες αγοράς, διαπραγματεύσεις κόστους ή και για την ίδια την αιτιολόγηση της δαπάνης. Ο μέσος διαχειριστής (από αυτούς που θυμάμαι εγώ, τουλάχιστον) θεωρεί ότι, άπαξ και τρέχει αυτός ενώ οι άλλοι «αδιαφορούν», δεν είναι και υποχρεωμένος να δίνει λογαριασμό για τη δεκάρα. Οι δε συνελεύσεις ιδιοκτητών από πλευράς τάξης και τεκμηρίωσης θυμίζουν περισσότερο φοιτητικές διαδικασίες (ατέρμονες συζητήσεις όπου οι πολλοί εξαντλούνται και οι λίγοι αποφασίζουν αυτά που θέλουν) παρόλο που θα άξιζε μια μεγαλύτερη τυπικότητα και προσοχή.
Αυτή η δήθεν διοίκηση, πέρα από τη γραφικότητα που όλοι κάποτε έχουμε ζήσει, μπορεί να αποβεί και επικίνδυνη – παίρνοντας αποφάσεις που αντιβαίνουν στην υγεία και την ασφάλεια ενοίκων (και τρίτων). Η ενεργειακή διαχείριση πολυκατοικιών αποτελεί συχνά κακό παράδειγμα, καθώς το «δεν ανάβουμε καλοριφέρ» (απότοκο μιας πραγματικά προβληματικής κατάστασης στην φορολόγηση) παραβιάζει μια βασική συνθήκη διαβίωσης αν δεν συνοδεύεται, π.χ., από (επιδοτούμενες) βελτιώσεις της μόνωσης, που θα έκαναν το κτίριο λιγότερο ενεργοβόρο επιτυγχάνοντας μια αξιοπρεπή θερμοκρασία. Άλλο, εξαιρετικά προβληματικό σημείο αποτελεί το βραδινό κλείδωμα της εξώπορτας, που σε ορισμένες περιπτώσεις επεκτείνεται σε όλο το 24ωρο, με αργόσχολους διαχειριστές να ελέγχουν αν ο τελευταίος χρήστης άφησε ξεκλείδωτα. Παρόλο που η νομοθεσία πυροπροστασίας ρητά αναφέρει ότι οι εξώπορτες ως «οδεύσεις διαφυγής» είναι υποχρεωτικά ξεκλείδωτες (και σε έναν ιδανικό κόσμο ανοίγουν προς τα έξω), αυθαίρετες πρωτοβουλίες ή παράνομες αποφάσεις συνελεύσεων τις κρατούν κλειστές – επιβάλλοντας τη θέληση όσων ιεραρχούν μια απροσδιόριστη «προστασία έναντι κλοπής» υψηλότερα από την επιβεβλημένη δυνατότητα αβίαστης εξόδου σε σεισμό ή πυρκαγιά.
Συμπερασματικά, ακόμη κι αν κάποιοι χαίρονται ανετότερα σπίτια, ας μην ξεχνάμε ότι η πολυκατοικία παραμένει κύτταρο της πόληςκαι αξίζει να την προσέχουμε λίγο περισσότερο, αυτήν και όσους (συχνά γονείς, φίλους ή παιδιά μας) ζουν μέσα σε αυτήν – αλλιώς θα πέσει (ίσως και κυριολεκτικά) να μας πλακώσει.
parapona-rodou
Δεν ξέρω αν υπάρχει «μέσος άνθρωπος» αλλά είμαι σίγουρος ότι υπάρχει μέση πολυκατοικία στην Αθήνα και όλες τις σχετικά μεγάλες ελληνικές πόλεις. Την έχω δει όπως κι όλοι σας, έχω περάσει μεγάλο μέρος της ζωής μου σε κάποιο διαμέρισμα, έχοντας για πρασινάδα ένα μπαλκόνι με γλάστρες. Ο κήπος και το γκαράζ ήταν άγνωστες λέξεις σε αυτά τα σχεδόν ομοιόμορφα κτίσματα και νόμιζα ότι υπήρχαν μόνο στα πολύχρωμα βιβλία εκμάθησης ξένης γλώσσας. Αντίθετα, για το καλοριφέρ, τα κοινόχρηστα και την εξώπορτα -όρους γνώριμους από τρυφερές ηλικίες- επί πολλά χρόνια αγνοούσα το πώς αποδίδονται στα αγγλικά, μιας και δεν έβρισκα τις αντίστοιχες παραστάσεις στα εν λόγω συγγράμματα.
Παρά τη φυγή αρκετών σε ανετότερες κατοικίες -σε πραγματικά σπίτια- οι περισσότεροι εξακολουθούν να μένουν σε πολυκατοικίες, συχνά στις ίδιες πολυκατοικίες που υπήρχαν στα παιδικά μου χρόνια της δεκαετίας του ’70
Σε αυτές τις μέσες πολυκατοικίες των λίγων ή πολλών δεκάδων διαμερισμάτων χτυπάει η καρδιά της πόλης – πολλές χιλιάδες καρδιές ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο. Κάθε πολυκατοικία είναι ένα μικρό χωριό, ωστόσο το σύστημα αυτής της «αυτοδιοίκησης» -σε αντίθεση με το άλλο, που εξελίχθηκε μέσω ενός Καποδίστρια και ενός Καλλικράτη στις μέρες μας- παραμένει βασισμένο σε έναν νόμο του 1929. Όπως και με τη νομοθεσία του 1920 για τις ανώνυμες εταιρείες, η μακροβιότητα και αυτού του βενιζελικού δημιουργήματος μαρτυρά υψηλή ποιότητα προεργασίας και οξυδέρκεια. Και σε άλλα ζητήματα έχει αποδειχθεί, άλλωστε, ότι το πρόβλημα δεν είναι οι νομοθετικές προβλέψεις αλλά κυρίως η εφαρμογή τους και ειδικότερα η (μη) τιμωρία όσων τις καταστρατηγούν.
Η ιδιοκτησία ενός διαμερίσματος συχνά περιορίζει το ενδιαφέρον στο τι γίνεται μέσα σε αυτό, ενώ παράγοντες κοινού ενδιαφέροντος όπως η δομική επάρκεια θα έρθουν στο προσκήνιο συνήθως μετά από φθορά ή ζημιά. Οι (συν)ιδιοκτήτες δυσκολεύονται να αντιληφθούν ότι, όπως όλες οι υποδομές, έτσι και οι κτιριακές έχουν ένα πεπερασμένο προσδόκιμο ζωής, πέρα από το οποίο μπορεί να επιβάλλεται ακόμη και η εγκατάλειψή τους και εν τέλει η κατεδάφιση. Το ότι βολεύει στους μηνιάτικους υπολογισμούς η λογική της είσπραξης ενοικίου (ή, στην ιδιοκατοίκηση, της εξοικονόμησής του) δεν αναιρεί το ότι περιοδικά -βάσει ενός lifecycle costing που, κακά τα ψέματα, δεν γίνεται σωστά ούτε στις περισσότερες κοινωφελείς υποδομές- απαιτούνται δαπάνες επισκευών ή αναβαθμίσεων που ελάχιστοι έχουν αίσθηση του μεγέθους τους ή πρόνοια να τις προεκτιμήσουν.
MARIOGUTI VIA GETTY IMAGES
Η κατάσταση είναι εξίσου απογοητευτική αν όχι χειρότερη στις συνήθεις κοινόχρηστες δαπάνες καθώς και σε επεμβάσεις που αφορούν την καθημερινή διαβίωση. Εκεί, η «αντιπροσωπευτική δημοκρατία» της πολυκατοικίας αποδεικνύεται λίγο προβληματική, για ορισμένους λόγους.
Καταρχάς, ο ενοικιαστής που δεν είναι ιδιοκτήτης έχει μεν την υποχρέωση ανελλιπούς πληρωμής των κοινοχρήστων δαπανών, πλην όμως καμία άμεση δυνατότητα παρέμβασης σε θέματα που αφορούν την καθημερινή λειτουργία – τα οποία πρέπει να φιλτράρονται μέσω ενός, συχνά απόντος, ιδιοκτήτη. Η δε διαχείριση, είτε από συνιδιοκτήτη είτε από εταιρεία, συνήθως υστερεί σε ζητήματα λογοδοσίας / διαφάνειας, καθώς σπανίζει η ενημέρωση για έρευνες αγοράς, διαπραγματεύσεις κόστους ή και για την ίδια την αιτιολόγηση της δαπάνης. Ο μέσος διαχειριστής (από αυτούς που θυμάμαι εγώ, τουλάχιστον) θεωρεί ότι, άπαξ και τρέχει αυτός ενώ οι άλλοι «αδιαφορούν», δεν είναι και υποχρεωμένος να δίνει λογαριασμό για τη δεκάρα. Οι δε συνελεύσεις ιδιοκτητών από πλευράς τάξης και τεκμηρίωσης θυμίζουν περισσότερο φοιτητικές διαδικασίες (ατέρμονες συζητήσεις όπου οι πολλοί εξαντλούνται και οι λίγοι αποφασίζουν αυτά που θέλουν) παρόλο που θα άξιζε μια μεγαλύτερη τυπικότητα και προσοχή.
Αυτή η δήθεν διοίκηση, πέρα από τη γραφικότητα που όλοι κάποτε έχουμε ζήσει, μπορεί να αποβεί και επικίνδυνη – παίρνοντας αποφάσεις που αντιβαίνουν στην υγεία και την ασφάλεια ενοίκων (και τρίτων). Η ενεργειακή διαχείριση πολυκατοικιών αποτελεί συχνά κακό παράδειγμα, καθώς το «δεν ανάβουμε καλοριφέρ» (απότοκο μιας πραγματικά προβληματικής κατάστασης στην φορολόγηση) παραβιάζει μια βασική συνθήκη διαβίωσης αν δεν συνοδεύεται, π.χ., από (επιδοτούμενες) βελτιώσεις της μόνωσης, που θα έκαναν το κτίριο λιγότερο ενεργοβόρο επιτυγχάνοντας μια αξιοπρεπή θερμοκρασία. Άλλο, εξαιρετικά προβληματικό σημείο αποτελεί το βραδινό κλείδωμα της εξώπορτας, που σε ορισμένες περιπτώσεις επεκτείνεται σε όλο το 24ωρο, με αργόσχολους διαχειριστές να ελέγχουν αν ο τελευταίος χρήστης άφησε ξεκλείδωτα. Παρόλο που η νομοθεσία πυροπροστασίας ρητά αναφέρει ότι οι εξώπορτες ως «οδεύσεις διαφυγής» είναι υποχρεωτικά ξεκλείδωτες (και σε έναν ιδανικό κόσμο ανοίγουν προς τα έξω), αυθαίρετες πρωτοβουλίες ή παράνομες αποφάσεις συνελεύσεων τις κρατούν κλειστές – επιβάλλοντας τη θέληση όσων ιεραρχούν μια απροσδιόριστη «προστασία έναντι κλοπής» υψηλότερα από την επιβεβλημένη δυνατότητα αβίαστης εξόδου σε σεισμό ή πυρκαγιά.
Συμπερασματικά, ακόμη κι αν κάποιοι χαίρονται ανετότερα σπίτια, ας μην ξεχνάμε ότι η πολυκατοικία παραμένει κύτταρο της πόληςκαι αξίζει να την προσέχουμε λίγο περισσότερο, αυτήν και όσους (συχνά γονείς, φίλους ή παιδιά μας) ζουν μέσα σε αυτήν – αλλιώς θα πέσει (ίσως και κυριολεκτικά) να μας πλακώσει.
parapona-rodou
ΜΟΙΡΑΣΤΕΙΤΕ
ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ
ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
«Υποφέρουμε, καταλαβαίνετε;…» Δραματική επιστολή νοσηλεύτριας του ΠΓΝΛ
ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
