2020-11-10 09:33:34
Πτωτικά λόγω κορωνοϊού η αγορά, αν και η Αράχωβα αντιστέκεται - Αρνητικές οι μεσοπρόθεσμες προοπτικές Στο ήμισυ κι ακόμη πιο κάτω σε σχέση με την περίοδο πριν την (πρώτη) οικονομική κρίση, ήτοι το 2008, βρίσκονται τώρα οι τιμές των εξοχικών σε δημοφιλή χειμερινά θέρετρα της χώρας μας, ενώ και η κρίση του κορωνοϊού επιδρά αρνητικά στην αγορά αφού είναι παντελώς στον «αέρα» η φετινή χειμερινή τουριστική περίοδος.
Αντοχή στην πτώση των τιμών φαίνεται να επιδεικνύει η… Μύκονος του χειμώνα, η Αράχωβα, όπου οι μεσίτες διαπιστώνουν σημαντική ζήτηση φέτος κυρίως στις ενοικιάσεις κατοικιών με τη σεζόν συμπαρασύροντας και τις τιμές πώλησης όπου σημειώνεται αύξηση κατά 13% σε σύγκριση με το 2019. Αντίθετα, σε άλλα δημοφιλή χειμερινά θέρετρα της χώρας, όπως τα Τρίκαλα Κορινθίας, το Καρπενήσι και τον Αγιο Αθανάσιο οι τιμές σημειώνουν ακόμη και διψήφιο ποσοστό πτώσης έναντι της περυσινής χρονιάς, αποτυπώνοντας τον αντίκτυπο της κρίσης του κορωνοϊού.
«Η εξαιρετικά αβέβαιη φετινή χειμερινή τουριστική περίοδος, η νέα έξαρση του ιού, η επίδραση από τα μέτρα στήριξης της κυβέρνησης προς την πραγματική οικονομία και η εξέλιξη των βασικών μακροοικονομικών μεγεθών θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό τον αντίκτυπο που θα έχει ο COVID-19 στην αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών. Οι προβλέψεις μας σε σχέση με μια πιθανή αναστροφή του κλίματος και αύξηση της ζήτησης για το συγκεκριμένο είδος ακινήτων είναι απαισιόδοξες για το μεσοπρόθεσμο μέλλον», αναφέρει στο τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών για τις χειμερινές εξοχικές κατοικίες η γνωστή εταιρεία συμβούλων ακινήτων Geoaxis.
H εταιρεία καταγράφει τις τάσεις της αγοράς σε τέσσερις βασικές περιοχές ενδιαφέροντος, Αράχωβα, Τρίκαλα Κορινθίας, Καρπενήσι και Αγιο Αθανάσιο κατά τη διάρκεια του τελευταίου, δύσκολου τριμήνου του 2020 τόσο σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο πέρυσι όσο και σε σύγκριση με την ‘’χρυσή’’ περίοδο της αγοράς ακινήτων πρίν από μία δωδεκαετία, ήτοι το 2008. Όπως προκύπτει λοιπόν, συνολικά στις περιοχές υπό εξέταση, παρατηρείται πτώση των τιμών κατά 3% σε σύγκριση με το 2019, ενώ έναντι του 2008 το αντίστοιχο ποσοστό πτώσης είναι κατά 52%.
Η εικόνα των τελευταίων 12 μηνών
Μεταξύ του τέταρτου τριμήνου 2020 και τεταρτου τριμήνου 2019 καταγράφεται αύξηση των τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών για την Αράχωβα της τάξεως του 13% και μείωση για τον Αγ. Αθανάσιο, Καρπενήσι και Τρίκαλα μέσης τάξης του 8%. Αναλυτικότερα, στην Αράχωβα από 1.425 ευρώ/τμ το 2019 η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.615 ευρώ/τμ, στα Τρίκαλα Κορινθίας από 1.254 ευρώ/τμ στα 1.112 ευρώ (-11,3%), στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας σημειώθηκε πτώση 10% στα 1.114 ευρώ/τμ και στο Καρπενήσι, μικρότερη πτώση κατά 3,8% στα 1.275 ευρώ/τμ.
Σημειωτέον ότι για λόγους συγκρισιμότητας, η ανάλυση βασίστηκε αποκλειστικά σε ζητούμενες τιμές πώλησης νέων σε ηλικία (έως και 15ετίας) μονοκατοικιών – μεζονετών, απολύτως τυπικών προδιαγραφών κατασκευής, δίχως ιδιαίτερα πλεονεκτήματα κατασκευής ή παροχών και εντός τυπικών θέσεων των υπό μελέτη περιοχών. Η διάμεση επιφάνεια εξοχικής κατοικίας (μαζί με τους βοηθητικούς χώρους) διαμορφώνεται σήμερα στα 141τμ, για μέση ηλικία τα 11χρόνια. «Mετά από δύο χρόνια ανόδου σημειώνεται σαφής καθοδική πορεία στις αξίες χειμερινής εξοχικής κατοικίας στα πλέον δημοφιλή τουριστικά θέρετρα στη χώρα μας, πλην της Αράχωβας. Ο COVID-19 επηρεάζει αρνητικά τις πιο ρηχές και αδύναμες αγορές ενώ η Αράχωβα δείχνει προς το παρόν να αντιστέκεται, κυρίως λόγω της γειτνίασης με την Αθήνα», αναφέρεται στην ανάλυση.
Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με συλλογή στοιχείων μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο για τις τέσσερις πιο γνωστές αγορές χειμερινών εξοχικών κατοικιών στη χώρα μας, κατά τα έτη 2020, 2019, 2018, 2017, 2016 και 2008
Η εικόνα από το 2008
Μεταξύ του 2020 και 2008 καταγράφεται πολύ μεγάλη μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών, η οποία κινείται συνολικά, όπως προαναφέρθηκε, σε ένα μέσο όρο της τάξης του 52% και για τις τέσσερις περιοχές μελέτης. Τη μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο Άγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 ευρώ/τμ το 2008 η αξία κυμαίνεται σήμερα στα 1.114 ευρώ/τμ (-66%) και ακολουθούν, τα Τρίκαλα Κορινθίας με πτώση 51% από τα 2.250 ευρώ/τμ του 2008, η Αράχωβα με μείωση 46% από τα 3.000 ευρώ/τμ προ δωδεκαετίας και τέλος το Καρπενήσι με μία μείωση 45% έναντι των 2.308 ευρώ/τμ. «Τα παραπάνω αποτελέσματα αποτυπώνουν με εύλογο τρόπο την υπερεκτίμηση του Αγίου Αθανασίου αλλά και της Αράχωβας (κυρίως Λιβαδιού) κατά το τέλος της εποχής της υπέρμετρης οικονομικής ευφορίας του 2008. Στον αντίποδα, το Καρπενήσι αναπτυσσόμενο πιο ήπια κατά την περίοδο προ του 2008 φαίνεται να καταγράφει αναλογικά πιο ελεγχόμενη πτώση», αναφέρει η έρευνα.
Χαρακτηριστικά της αγοράς εξοχικώv κατοικιών
Οσον αφορά τα γενικότερα χαρακτηριστικά της αγοράς αυτή την στιγμή είναι εμφανές ότι η Αράχωβα έχει δημιουργήσει μια εξαιρετικά ακριβή κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες περιοχές. Μέχρι τον περασμένο Μάρτιο- οπότε ξεκίνησε και ο μεγάλος αντίκτυπος της υγειονομικής κρίσης του Covid 19- όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισέρχονταν σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Από τον Μάρτιο και μετά η τάση βαίνει δραστικά μειούμενη.
Η αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον λόγω COVID, η αδυναμία πρόσβασης σε φτηνή τραπεζική χρηματοδότηση και η αύξηση της φορολογίας σε συνδυασμό με την συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση εξοχικών ακινήτων μία πλήρως… εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων. Γι’ αυτό και η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται από το εξωτερικό, ενώ ένα πολύ μικρό κομμάτι, συνεχώς μειούμενο, αφορά στην απόκτηση χρυσής visa.
Συνολικά, η παγκόσμια οικονομική κρίση 2008-2017 έπληξε εντονότερα την αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών από κάθε άλλη κατηγορία ακινήτων. Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός πως ενώ οι τιμές έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχή της κρίσης (2008) και χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, η ζήτηση εξακολουθεί και καταγράφεται έως εξαιρετικά ήπια. Παρά την αύξηση στις τιμές τα τελευταία 2 χρόνια (2018,2019), αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 ευρώ/τμ εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί την ζήτηση. Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας όπου μετά το κατασκευαστικό ‘αμόκ’ -σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.
«Η αγορά της χειμερινής εξοχικής κατοικίας, σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από την αγορά της θερινής εξοχικής κατοικίας, αποτελεί επιμέρους παράγωγο και όχι διαμορφωτή της συνολικής εικόνας της αγοράς ακινήτων. Ως παράγωγο ακολουθεί τις βασικές κατευθύνσεις της αγοράς με σημαντική διαφορά φάσης, η οποία προσδιορίζεται χρονικά σε 3-5 έτη. Ως εκ τούτου, μόνο μετά την καταγραφή πραγματικής και βιώσιμης ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας και αφού παγιοποιηθεί η αύξηση στις αξίες άλλων τύπων ακινήτων όπως για παράδειγμα τα γραφεία, οι κατοικίες, τα καταστήματα και οι αποθηκευτικοί χώροι, η συγκεκριμένη αγορά θα σημειώσει σημαντική αύξηση αξιών», αναφέρεται στην έρευνα. anatakti
Αντοχή στην πτώση των τιμών φαίνεται να επιδεικνύει η… Μύκονος του χειμώνα, η Αράχωβα, όπου οι μεσίτες διαπιστώνουν σημαντική ζήτηση φέτος κυρίως στις ενοικιάσεις κατοικιών με τη σεζόν συμπαρασύροντας και τις τιμές πώλησης όπου σημειώνεται αύξηση κατά 13% σε σύγκριση με το 2019. Αντίθετα, σε άλλα δημοφιλή χειμερινά θέρετρα της χώρας, όπως τα Τρίκαλα Κορινθίας, το Καρπενήσι και τον Αγιο Αθανάσιο οι τιμές σημειώνουν ακόμη και διψήφιο ποσοστό πτώσης έναντι της περυσινής χρονιάς, αποτυπώνοντας τον αντίκτυπο της κρίσης του κορωνοϊού.
«Η εξαιρετικά αβέβαιη φετινή χειμερινή τουριστική περίοδος, η νέα έξαρση του ιού, η επίδραση από τα μέτρα στήριξης της κυβέρνησης προς την πραγματική οικονομία και η εξέλιξη των βασικών μακροοικονομικών μεγεθών θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό τον αντίκτυπο που θα έχει ο COVID-19 στην αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών. Οι προβλέψεις μας σε σχέση με μια πιθανή αναστροφή του κλίματος και αύξηση της ζήτησης για το συγκεκριμένο είδος ακινήτων είναι απαισιόδοξες για το μεσοπρόθεσμο μέλλον», αναφέρει στο τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών για τις χειμερινές εξοχικές κατοικίες η γνωστή εταιρεία συμβούλων ακινήτων Geoaxis.
H εταιρεία καταγράφει τις τάσεις της αγοράς σε τέσσερις βασικές περιοχές ενδιαφέροντος, Αράχωβα, Τρίκαλα Κορινθίας, Καρπενήσι και Αγιο Αθανάσιο κατά τη διάρκεια του τελευταίου, δύσκολου τριμήνου του 2020 τόσο σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο πέρυσι όσο και σε σύγκριση με την ‘’χρυσή’’ περίοδο της αγοράς ακινήτων πρίν από μία δωδεκαετία, ήτοι το 2008. Όπως προκύπτει λοιπόν, συνολικά στις περιοχές υπό εξέταση, παρατηρείται πτώση των τιμών κατά 3% σε σύγκριση με το 2019, ενώ έναντι του 2008 το αντίστοιχο ποσοστό πτώσης είναι κατά 52%.
Η εικόνα των τελευταίων 12 μηνών
Μεταξύ του τέταρτου τριμήνου 2020 και τεταρτου τριμήνου 2019 καταγράφεται αύξηση των τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών για την Αράχωβα της τάξεως του 13% και μείωση για τον Αγ. Αθανάσιο, Καρπενήσι και Τρίκαλα μέσης τάξης του 8%. Αναλυτικότερα, στην Αράχωβα από 1.425 ευρώ/τμ το 2019 η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.615 ευρώ/τμ, στα Τρίκαλα Κορινθίας από 1.254 ευρώ/τμ στα 1.112 ευρώ (-11,3%), στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας σημειώθηκε πτώση 10% στα 1.114 ευρώ/τμ και στο Καρπενήσι, μικρότερη πτώση κατά 3,8% στα 1.275 ευρώ/τμ.
Σημειωτέον ότι για λόγους συγκρισιμότητας, η ανάλυση βασίστηκε αποκλειστικά σε ζητούμενες τιμές πώλησης νέων σε ηλικία (έως και 15ετίας) μονοκατοικιών – μεζονετών, απολύτως τυπικών προδιαγραφών κατασκευής, δίχως ιδιαίτερα πλεονεκτήματα κατασκευής ή παροχών και εντός τυπικών θέσεων των υπό μελέτη περιοχών. Η διάμεση επιφάνεια εξοχικής κατοικίας (μαζί με τους βοηθητικούς χώρους) διαμορφώνεται σήμερα στα 141τμ, για μέση ηλικία τα 11χρόνια. «Mετά από δύο χρόνια ανόδου σημειώνεται σαφής καθοδική πορεία στις αξίες χειμερινής εξοχικής κατοικίας στα πλέον δημοφιλή τουριστικά θέρετρα στη χώρα μας, πλην της Αράχωβας. Ο COVID-19 επηρεάζει αρνητικά τις πιο ρηχές και αδύναμες αγορές ενώ η Αράχωβα δείχνει προς το παρόν να αντιστέκεται, κυρίως λόγω της γειτνίασης με την Αθήνα», αναφέρεται στην ανάλυση.
Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με συλλογή στοιχείων μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο για τις τέσσερις πιο γνωστές αγορές χειμερινών εξοχικών κατοικιών στη χώρα μας, κατά τα έτη 2020, 2019, 2018, 2017, 2016 και 2008
Η εικόνα από το 2008
Μεταξύ του 2020 και 2008 καταγράφεται πολύ μεγάλη μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών, η οποία κινείται συνολικά, όπως προαναφέρθηκε, σε ένα μέσο όρο της τάξης του 52% και για τις τέσσερις περιοχές μελέτης. Τη μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο Άγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 ευρώ/τμ το 2008 η αξία κυμαίνεται σήμερα στα 1.114 ευρώ/τμ (-66%) και ακολουθούν, τα Τρίκαλα Κορινθίας με πτώση 51% από τα 2.250 ευρώ/τμ του 2008, η Αράχωβα με μείωση 46% από τα 3.000 ευρώ/τμ προ δωδεκαετίας και τέλος το Καρπενήσι με μία μείωση 45% έναντι των 2.308 ευρώ/τμ. «Τα παραπάνω αποτελέσματα αποτυπώνουν με εύλογο τρόπο την υπερεκτίμηση του Αγίου Αθανασίου αλλά και της Αράχωβας (κυρίως Λιβαδιού) κατά το τέλος της εποχής της υπέρμετρης οικονομικής ευφορίας του 2008. Στον αντίποδα, το Καρπενήσι αναπτυσσόμενο πιο ήπια κατά την περίοδο προ του 2008 φαίνεται να καταγράφει αναλογικά πιο ελεγχόμενη πτώση», αναφέρει η έρευνα.
Χαρακτηριστικά της αγοράς εξοχικώv κατοικιών
Οσον αφορά τα γενικότερα χαρακτηριστικά της αγοράς αυτή την στιγμή είναι εμφανές ότι η Αράχωβα έχει δημιουργήσει μια εξαιρετικά ακριβή κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες περιοχές. Μέχρι τον περασμένο Μάρτιο- οπότε ξεκίνησε και ο μεγάλος αντίκτυπος της υγειονομικής κρίσης του Covid 19- όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισέρχονταν σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Από τον Μάρτιο και μετά η τάση βαίνει δραστικά μειούμενη.
Η αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον λόγω COVID, η αδυναμία πρόσβασης σε φτηνή τραπεζική χρηματοδότηση και η αύξηση της φορολογίας σε συνδυασμό με την συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση εξοχικών ακινήτων μία πλήρως… εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων. Γι’ αυτό και η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται από το εξωτερικό, ενώ ένα πολύ μικρό κομμάτι, συνεχώς μειούμενο, αφορά στην απόκτηση χρυσής visa.
Συνολικά, η παγκόσμια οικονομική κρίση 2008-2017 έπληξε εντονότερα την αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών από κάθε άλλη κατηγορία ακινήτων. Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός πως ενώ οι τιμές έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχή της κρίσης (2008) και χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, η ζήτηση εξακολουθεί και καταγράφεται έως εξαιρετικά ήπια. Παρά την αύξηση στις τιμές τα τελευταία 2 χρόνια (2018,2019), αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 ευρώ/τμ εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί την ζήτηση. Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας όπου μετά το κατασκευαστικό ‘αμόκ’ -σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.
«Η αγορά της χειμερινής εξοχικής κατοικίας, σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από την αγορά της θερινής εξοχικής κατοικίας, αποτελεί επιμέρους παράγωγο και όχι διαμορφωτή της συνολικής εικόνας της αγοράς ακινήτων. Ως παράγωγο ακολουθεί τις βασικές κατευθύνσεις της αγοράς με σημαντική διαφορά φάσης, η οποία προσδιορίζεται χρονικά σε 3-5 έτη. Ως εκ τούτου, μόνο μετά την καταγραφή πραγματικής και βιώσιμης ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας και αφού παγιοποιηθεί η αύξηση στις αξίες άλλων τύπων ακινήτων όπως για παράδειγμα τα γραφεία, οι κατοικίες, τα καταστήματα και οι αποθηκευτικοί χώροι, η συγκεκριμένη αγορά θα σημειώσει σημαντική αύξηση αξιών», αναφέρεται στην έρευνα. anatakti
ΜΟΙΡΑΣΤΕΙΤΕ
ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ
ΕΠΟΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
Ο Μαζωνάκης περιμένει τον ΑΝΤ1...
ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
