Δεύτερη ευκαιρία για αυθαίρετα και ημιυπαίθριους - 7 ερωτήσεις και απαντήσεις

Όπως αναφέρει η εφημερίδα Ελεύθερος Τύπος, με το υπουργείο Περιβάλλοντος να βρίσκεται σε προχωρημένες διαβουλεύσεις με τους αρμόδιους φορείς, προκειμένου να ανοίξει εκ νέου αλλά υπό προϋποθέσεις η πλατφόρμα για ένταξη μεγάλων αυθαιρέτων στον νόμο τακτοποίησης, η κυβέρνηση έχει δώσει ήδη μια δεύτερη ευκαιρία σε ιδιοκτήτες πληττόμενων περιοχών για να «σώσουν» τις περιουσίες τους.

Όπως εξηγούν πηγές στην εφημερίδα Ελεύθερος Τύπος, σκοπός του ΥΠΕΝ είναι να εξεταστούν περιπτώσεις οι οποίες αδίκως βρίσκονται στην κατηγορία 5 και κατ’ επέκταση οι ιδιοκτήτες τους βρίσκονται με δεμένα χέρια, αφού η προθεσμία τακτοποίησης έναντι προστίμων έχει παρέλθει. Ειδικότερα, η αρχή πρόκειται να γίνει με όσα αυθαίρετα είχαν υπαχθεί προς τακτοποίηση στον νόμο 4014/11.

Παράλληλα, πολλά από τα κτίρια που εμφανίζονται ως αυθαίρετα φαίνεται πως ανήκουν στο Δημόσιο, αφού δεν είχε την υποχρέωση να τα δηλώσει και, έτσι, αναμένεται να υπάρξει πρόνοια και για αυτές τις περιπτώσεις.

Ποια όμως έχουν σίγουρα μια δεύτερη ευκαιρία έπειτα από τη νομοθετική ρύθμιση που έφερε το υπουργείο Περιβάλλοντος; Πρόκειται για κτίσματα που έχουν μεγάλες παραβάσεις και είχαν σταματήσει να τακτοποιούνται μετά τις 30/09/2020, που είχε λήξει η σχετική προθεσμία. Οι κατηγορίες πολιτών που έχουν μία ακόμη ευκαιρία αφορούν σε περιπτώσεις όπως κατοικίες που αποκτήθηκαν από πλειστηριασμό, από κληρονομιά, που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing και βρίσκονται σε περιοχές που κηρύχθηκαν εντός του έτους 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης κ.λπ.

Μεταξύ αυτών των περιπτώσεων είναι και οικοδομές χωρίς άδεια αλλά και κτίσματα που μετέτρεψαν σε κατοικία πολλά επιπλέον τετραγωνικά κλείνοντας ημιυπαίθριους χώρους, πιλοτές και μετατρέποντας υπόγεια σε κατοικία.

Νέος οδηγός για την τακτοποίηση αυθαιρέτων -7 ερωτήσεις και απαντήσεις

Επιμέρους λεπτομέρειες αλλά και απαντήσεις σε ερωτήματα ιδιοκτητών δίνει στην εφημερίδα Ελεύθερος Τύπος η αγρονόμος – τοπογράφος – μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή.

1. Ποιες περιοχές αφορά;

Στις περιοχές όπως ο Ωρωπός, ο Μαραθώνας, η Νέα Ιωνία, το Ηράκλειο, καθώς και άλλες 67 περιοχές από 24 Περιφερειακές Ενότητες, που καλύπτουν γεωγραφικά σχεδόν τη μισή Ελλάδα, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, δηλαδή αυθαίρετα με μεγάλες πολεοδομικές υπερβάσεις ή κτίρια τα οποία ανεγέρθηκαν χωρίς οικοδομική άδεια, μπορούν κατ’ εξαίρεση να τα δηλώσουν και να τα τακτοποιήσουν και να σώσουν, έτσι, από κατεδάφιση τα αυθαίρετά τους.

2. Πότε κλείνει το σύστημα και σταματά η τακτοποίηση;

Για να νομιμοποιηθούν θα πρέπει οι υπαγωγές αυθαιρέτων να γίνουν μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου του 2021.

3. Σε ποια μεγάλα αυθαίρετα δίνει ο νέος νόμος δυνατότητα να τακτοποιηθούν μέχρι τέλους 2025;

Μέχρι την ψήφιση του νόμου, υπήρχε η δυνατότητα τακτοποίησης όλων των αυθαιρέτων που χτίστηκαν με ή χωρίς οικοδομική άδεια από το 1955 έως το 1982 και των αυθαιρέτων που βρίσκονται σε ακίνητο που έχει μεν εκδοθεί οικοδομική άδεια, αλλά δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% η κάλυψη και η δόμηση και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το ύψος της οικοδομής.

Με τις νέες διατάξεις δίνεται η δυνατότητα να τακτοποιούν και τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 (εξ ολοκλήρου και αυθαίρετα με μεγάλες υπερβάσεις), που αφορούν σε πολλά τετραγωνικά μέτρα κλεισίματος ημιυπαίθριων χώρων, πανωσηκώματα, κλείσιμο πιλοτής, μετατροπή υπογείου σε χώρο κατοικίας και άλλα.

4. Ποια επιπλέον αυθαίρετα αλλάζουν κατηγορία και εξαιρούνται της κατεδάφισης;

Δεν θεωρούνται πλέον «μεγάλες» αυθαιρεσίες και εντάσσονται στην κατηγορία 4 με δυνατότητα οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση οι εξής περιπτώσεις:

-Aυθαίρετοι ανοιχτοί εξώστες ή τμήματά τους που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης (ρυμοτομική γραμμή), υπό την προϋπόθεση ότι η προβολή τους δεν ξεπερνά το κρασπεδόρειθρο.

-Aυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση.-Kατασκευές που έγιναν βάσει νόμιμης οικοδομικής άδειας, όταν έγιναν επί ακινήτου που κατόπιν κατατμήθηκε, και υπερβαίνουν την προβλεπόμενη δόμηση και κάλυψη, όπως αυτή υπολογίζεται επί του ακινήτου που διαμορφώθηκε μετά την κατάτμηση. Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου κατά περισσότερο από 20 εκ.

5 .Τι ισχύει με τα αυθαίρετα σε κάθετες και οριζόντιες ιδιοκτησίες;

-Επιτρέπονται η σύνταξη και η υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των γηπέδων, που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.07.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, τα οποία τακτοποιούνται. Επίσης, με τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.07.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από τον μηχανικό.

Συνιδιοκτήτες τουλάχιστον κατά 65% του γηπέδου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα μπορούν να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών καταθέτοντας για τη σύνταξη σχετικής πράξης τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.

-Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του νόμου περί αυθαιρέτων, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους.

-Για τις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν στην επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινόχρηστου ή κοινόκτητου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή

β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.

Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις συγκεκριμένες ρυθμίσεις απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών:

α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί και έχει καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,

β) βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

-Μετά την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και εφόσον συντρέχουν κάποιες προϋποθέσεις (η αυθαιρεσία να υφίσταται από την κατασκευή και σε όλους τους ορόφους ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη) ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτή. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Η διάταξη εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.

Απαραίτητο στοιχείο για την εφαρμογή της διάταξης, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι απαιτούμενες προϋποθέσεις, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.

-Για αυθαίρετα που έχουν εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών όπως είναι οι ημιυπαίθριοι χώροι που έκλεισαν, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή των αυθαιρέτων δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει τον χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Για τις υπόλοιπες περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας, που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση άνω του 50% των συνιδιοκτητών.

6. Ποιες ευνοϊκές ρυθμίσεις ισχύουν για τα αυθαίρετα σήμερα;

-Εξόφληση προστίμων σε 100 δόσεις.

-Μείωση 20% σε όσους πληρώσουν εφάπαξ το πρόστιμο.

-Μείωση 10% σε όσους καταβάλουν το 30% του προστίμου.

-Δόσεις με 50 ευρώ τον μήνα.

-Παράταση επιπλέον δύο ετών στην τακτοποίηση αυθαιρέτων σε όσους αδυνατούν οικονομικά να πληρώσουν τα πρόστιμα.

-Επιπλέον μείωση σε όσους έχουν μία και μοναδική κατοικία.

-Μειώσεις από 15% έως και 30% σε πολλές ευπαθείς ομάδες πληθυσμού, όπως ΑμεΑ, πολύτεκνοι, τρίτεκνοι, άνεργοι, δικαιούχοι εισοδήματος κοινωνικής αλληλεγγύης, παλιννοστούντες.

-Δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτου σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο εντός σχεδίου, χωρίς τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.

-Έκπτωση 30% σε όσους έχουν αυθαίρετο σε οικισμό που έχει χαρακτηριστεί «στάσιμος».

-Εκπτώσεις έως 60% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας.

-Μείωση 30% έως 50% για κτίσματα που ολοκλήρωσαν την ενεργειακή αναβάθμιση.

7.Τι προβλέπεται για τους ημιυπαίθριους

Μπορεί το υπουργείο Περιβάλλοντος να ετοιμάζει δεύτερη ευκαιρία ένταξης των μεγάλων αυθαιρέτων στην κούρσα τακτοποίησης, ωστόσο μεγάλο πονοκέφαλο για τους ιδιοκτήτες αποτελούσαν οι ημιυπαίθριοι χώροι, δεδομένου ότι έχει καταγραφεί πληθώρα τέτοιων παραβάσεων.

Πρόκειται για αυθαιρεσίες, οι οποίες εντάσσονται στην κατηγορία 4 και μπορούσαν να τακτοποιηθούν έναντι προστίμων. Συγκεκριμένα, μέσω της ρύθμισης του ΥΠΕΝ, προβλέπεται η καταβολή προσαυξημένων προστίμων που επιτρέπει τη διατήρηση για 30 χρόνια ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και χώρων που βρίσκονται στο υπόγειο ή άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας η οποία εκδόθηκε και έχουν μετατραπεί σε χώρους κυρίας χρήσης καθ’ υπέρβασιν των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου.

Υπενθυμίζεται ότι για τις τέσσερις πρώτες κατηγορίες αυθαιρέτων που έκαναν υπαγωγή του ακινήτου τους στη ρύθμιση που είχε φέρει το υπουργείο Περιβάλλοντος και έληξε στις 30/9/2020, έχουν τη δυνατότητα να διατηρήσουν τα ακίνητά τους με προσαυξημένα πρόστιμα όταν θα πέσει η αυλαία υπαγωγής των αυθαιρέτων, η οποία θα γίνει μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, στις 31 Μαρτίου 2026. Συγκεκριμένα, οι πολίτες έχουν αύξηση του προστίμου κατά 20% την πρώτη χρονιά και για κάθε επόμενη θα επιβαρύνονται με επιπλέον 5%.