2012-07-22 07:35:31
Μια διαφορετική πρόταση για την αξιοποίηση των 6.000 στρεμμάτων στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού, δίνει ο δρ. Ανδρέας Γεωργούλιας, αρχιτέκτων μηχανικός του ΕΜΠ και διδάκτωρ του Πανεπιστημίου Harvard των ΗΠΑ Ο κ. Γεωργούλιας διδάσκει από το 2008 στο Harvard βιώσιμη ανάπτυξη, διαχείριση έργου και συμπράξεις δημοσίου-ιδιωτικού τομέα και μιλά στην «ΗτΣ» για τις δυσκολίες αλλά και τις ευκαιρίες που δημιουργούνται από το έργο
Συνέντευξη στο Βασίλη Σ. Κανέλλη, για την εφημερίδα Ημερησία:
Τι είναι η αξιοποίηση του Ελληνικού για εσάς; Πώς βλέπουν οι ξένοι συνάδελφοί σας ένα τόσο μεγάλο project για την Ελλάδα;
Η αξιοποίηση του Ελληνικού είναι ένα έργο-σταθμός για την Ελλάδα για τρεις λόγους: το καθαρό μέγεθος του έργου που το ξεχωρίζει από οποιαδήποτε άλλη οικιστική ανάπλαση στη χώρα, την εξαιρετικά κρίσιμη στιγμή στην οποία γίνεται, και την μοναδική ευκαιρία να αποτελέσει ένα σύγχρονο και καινοτόμο παράδειγμα βιώσιμης ανάπτυξης στην Ελλάδα και παγκοσμίως
. Έργα αντίστοιχης κλίμακας γίνονται την τελευταία δεκαετία στο εξωτερικό, και στην Αμερική αλλά και στην Ασία. Δυστυχώς αυτή τη στιγμή η αβεβαιότητα ως προς την ανάκαμψη της Ελληνικής οικονομίας (αλλά και της Ευρωζώνης) επισκιάζει την περίπτωση του Ελληνικού. Υπό κανονικές συνθήκες θα ήταν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος από το εξωτερικό.
Υπάρχει εναλλακτική πρόταση ως προς τον τρόπο αξιοποίησης της έκτασης, εκτός από αυτή που προωθείται αυτή τη στιγμή;
Η παρούσα μέθοδος αξιοποίησης του Ελληνικού θέλει έναν επενδυτή να αναλάβει την ανάπτυξη ολόκληρης της έκτασης. Η προσέγγιση αυτή έχει καθοριστεί από την τρομερή πίεση από το εξωτερικό για άμεσες ιδιωτικοποιήσεις αλλά δεν είναι η βέλτιστη και μπορεί να αποτύχει.
Μια εναλλακτική πρόταση αξιοποίησης θα ήταν ο επιμερισμός του έργου σε κομμάτια και η σταδιακή αξιοποίηση του με περισσότερους από έναν επενδυτές. Κάθε επενδυτής θα παίρνει ένα κομμάτι και θα το αναπτύσσει με βάση τις ικανότητές του και την ειδική γνώση του εκάστοτε τομέα της αγοράς. Το ελληνικό δημόσιο μέσω της «Ελληνικό Α.Ε.» θα έχει την γενική εποπτεία και επιμέλεια για την διασφάλιση του κοινού καλού και του δημοσίου οφέλους.
Το «σπάσιμο» του έργου και η παραχώρησή του σε πολλούς επενδυτές ποια πλεονεκτήματα και ποιους κινδύνους κρύβει;
Το βασικό θέμα είναι ότι έτσι κι αλλιώς η φύση του έργου απαιτεί πολλούς επενδυτές. Για την ακρίβεια, πολλά και διαφορετικά μεταξύ τους επιχειρηματικά σχήματα. Το Ελληνικό είναι πολύ μεγάλο για να γίνει ένα πράγμα. Θέλει ένα μεγάλο αστικό πάρκο, σημαντικά έργα υποδομής, κατοικία για να έχει ζωή, γραφεία, αναψυχή, έρευνα, εκπαίδευση, καινοτομία. Είναι πάρα πολύ δύσκολο να βρεθεί ένας επενδυτής που να γνωρίζει τις ιδιαιτερότητες του κάθε κομματιού. Επίσης, η παρούσα κατάσταση της αγοράς και η γενική αβεβαιότητα θα οδηγήσει τον όποιον επενδυτή κερδίσει τον τρέχων διαγωνισμό να αναπτύξει ένα μικρο κομμάτι του έργου και να αφήσει το υπόλοιπο να «κάθεται» μέχρι να γυρίσει η αγορά. Τέλος, το τίμημα που θα καταβάλλει ο επενδυτής στο ελληνικό δημόσιο θα είναι αρκετά μικρότερο εάν πάρει όλη την έκταση μπροστά, γιατί ακριβώς μεγάλο τμήμα της γης θα αναπτυχθεί στο μέλλον, με σημαντική αβεβαιότητα, άρα και σημαντικά μειωμένη παρούσα αξία.
Αντίθετα, εάν το έργο αναπτυχθεί σταδιακά από πολλούς επενδυτές, το ελληνικό δημόσιο θα κερδίσει μακροπρόθεσμα πολύ περισσότερα, θα αναπτύξει συνθήκες ανταγωνισμού και όχι μονοπωλίου, και τέλος θα μπορέσει να έχει ένα έλεγχο και εποπτεία στο τι γίνεται με σκοπό την διασφάλιση του κοινού καλού και τη βιώσιμη ανάπτυξη, και όχι τη βραχυπρόθεσμη και αβέβαιη κερδοσκοπία. Βέβαια, η προσέγγιση αυτή απαιτεί σημαντική πολιτική βούληση και σταθερότητα, και την πραγματοποίηση των μεταρρυθμίσεων στην οικονομία και το κράτος.
Είναι σε θέση σήμερα να αναλάβει ένας και μόνο επενδυτής να υλοποιήσει μια επένδυση που μπορεί να απαιτήσει πάνω από 5 δισ. ευρώ;
Παρά πολύ δύσκολα. Δεν είναι μόνο το ύψος της επένδυσης που καθιστά εξαιρετικά ριψοκίνδυνη την τοποθέτηση ενός τέτοιου ποσού από έναν μόνο επενδυτή στο Ελληνικό, είναι και οι πολλαπλές διαστάσεις του έργου. Και να μην υπήρχε η παρούσα κρίση στην Ελλάδα, η χρηματοδότηση από τις τράπεζες ενός τέτοιου εγχειρήματος σε ένα μόνο επενδυτή θα ήταν εξαιρετικά δύσκολη με πιθανότατα απαγορευτικά ακριβό επιτόκιο δανεισμού.
Οι συμπράξεις του Δημοσίου με ιδιώτες μπορούν να εφαρμοστούν σε αυτή την περίπτωση;
Ναι, και μπορούν και πρέπει να εφαρμοστούν. Αυτή είναι εξάλλου και η ιδέα πίσω από την δημιουργία της «Ελληνικόν Α.Ε.» - μια αυτόνομη εταιρεία στην οποία το ελληνικό κράτος μπορεί να διατηρήσει συμμετοχή και έλεγχο, αλλά ταυτόχρονα και να κερδίσει από την τεχνογνωσία και κεφαλαιακή βάση του ιδιωτικού τομέα. Αντίστοιχα επιτυχημένα παραδείγματα έχουμε στο νέο αεροδρόμιο Ελευθέριος Βενιζέλος και στην Αττικό Μετρό Α.Ε.
Η εμπειρία σας από έργα αστικής ανάπλασης στο εξωτερικό τι σας δείχνει για το Ελληνικό;
Έργα αντίστοιχου μεγέθους στο εξωτερικό μπορεί να χρειαστούν πολλαπλές φάσεις ανάπτυξης και αρκετά χρόνια, ίσως και δεκαετία, για να φτάσουν το πλήρες δυναμικό τους. Περιπτώσεις που το έργο πάει να ξεκινήσει όλο μαζί μπορεί να οδηγηθούν σε χρεοκοπία και μετέπειτα αναδιοργάνωση. Γνωστά παράδειγμα, όπως η περίπτωση του Canary Wharf στο Λονδίνο, αλλά και λιγότερο γνωστά, όπως το Masdar City στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, είχαν τέτοια κατάληξη αρχικά. Ο λόγος βρίσκεται πάντα στα μεγάλα ποσά που χρειάζονται για τις υποδομές και στη σταδιακή αλλά αργή δημιουργία της ζήτησης. Έργα τέτοιου μεγέθους απαιτούν πολύ υπομονή, κάτι που σπάνια έχουν οι διεθνείς χρηματαγορές και οι καθαρά ιδιωτικές επενδύσεις.
Σε οποιαδήποτε περίπτωση, μεγάλες αστικές αναπτύξεις σε χώρες που δεν αντιμετωπίζουν πληθυσμιακή αύξηση (όπως στη Μέση Ανατολή ή στην Ασία) χρειάζονται ένα σημαντικό εργοδότη/ επιχειρηματία να ξεκινήσει το έργο για να «ξεκλειδώσουν». Έτσι και στο Ελληνικό, πρέπει να βρεθεί ένα σημαντικό επιχειρηματικό σχήμα διεθνούς βεληνεκούς που να πει: Ναι, πιστεύω στην Ελλάδα, πιστεύω στις μεταρρυθμίσεις, πιστεύω στην τοποθεσία και τους ανθρώπους της και θα εγκαταστήσω την επιχείρηση μου στο Ελληνικό με μακροπρόθεσμο και βιώσιμο ορίζοντα. Δεν είναι απίθανο και ίσως και να είναι η μόνη εφικτή λύση.
Η επιχειρηματικότητα να οδηγήσει το Ελληνικό
Αν το Δημόσιο αντιμετωπίσει την αξιοποίηση απλά ως real estate project, θα χάσει
Πώς μπορεί να συνδυαστεί η υλοποίηση ενός τέτοιου έργου με την ελληνική οικονομία, την κτηματαγορά και τι θα προσφέρει στη χώρα;
Το Ελληνικό πρέπει να το οδηγήσει η επιχειρηματικότητα, δεν μπορεί να είναι μόνο μια αξιοποίηση ακινήτου. Αυτή τη στιγμή η οικονομία δεν ευνοεί τον οικοπεδούχο, η κτηματαγορά είναι καθηλωμένη. Αν το ελληνικό δημόσιο αντιμετωπίσει την αξιοποίηση αυτή ως real estate project θα χάσει. Αντίθετα, εάν προχωρήσει με τις μεταρρυθμίσεις στην οικονομία και δει την έκταση του πρώην αεροδρομίου ως σημαντικό αστικό κεφάλαιο για προσέλκυση επιχειρήσεων, επιχειρήσεων που θα καλύψουν πραγματικές ανάγκες της Ελλάδας αλλά και του εξωτερικού, επιχειρήσεων που θα δημιουργήσουν δουλειές και θα φέρουν χρήμα στην χώρα, τότε το ελληνικό δημόσιο θα έχει βελτιστοποιηθεί την μοναδική αυτή ευκαιρία και μαζί του θα κερδίσει και ο ελληνικός λαός.
Μία εναλλακτική πρόταση αξιοποίησης θα ήταν ο επιμερισμός του έργου σε κομμάτια και η σταδιακή αξιοποίησή του με περισσότερους από έναν επενδυτές, ανάλογα με την ειδική του γνώσηΕάν το έργο αναπτυχθεί σταδιακά από πολλούς επενδυτές, το ελληνικό δημόσιο θα κερδίσει μακροπρόθεσμα πολύ περισσότερα και θα αναπτύξει συνθήκες ανταγωνισμού και όχι μονοπωλίουΗ φύση του έργου απαιτεί πολλούς επενδυτές. Για την ακρίβεια, πολλά και διαφορετικά μεταξύ τους επιχειρηματικά σχήματα. Το Ελληνικό είναι πολύ μεγάλο για να γίνει ένα πράγμα.
planet-greece
Συνέντευξη στο Βασίλη Σ. Κανέλλη, για την εφημερίδα Ημερησία:
Τι είναι η αξιοποίηση του Ελληνικού για εσάς; Πώς βλέπουν οι ξένοι συνάδελφοί σας ένα τόσο μεγάλο project για την Ελλάδα;
Η αξιοποίηση του Ελληνικού είναι ένα έργο-σταθμός για την Ελλάδα για τρεις λόγους: το καθαρό μέγεθος του έργου που το ξεχωρίζει από οποιαδήποτε άλλη οικιστική ανάπλαση στη χώρα, την εξαιρετικά κρίσιμη στιγμή στην οποία γίνεται, και την μοναδική ευκαιρία να αποτελέσει ένα σύγχρονο και καινοτόμο παράδειγμα βιώσιμης ανάπτυξης στην Ελλάδα και παγκοσμίως
Υπάρχει εναλλακτική πρόταση ως προς τον τρόπο αξιοποίησης της έκτασης, εκτός από αυτή που προωθείται αυτή τη στιγμή;
Η παρούσα μέθοδος αξιοποίησης του Ελληνικού θέλει έναν επενδυτή να αναλάβει την ανάπτυξη ολόκληρης της έκτασης. Η προσέγγιση αυτή έχει καθοριστεί από την τρομερή πίεση από το εξωτερικό για άμεσες ιδιωτικοποιήσεις αλλά δεν είναι η βέλτιστη και μπορεί να αποτύχει.
Μια εναλλακτική πρόταση αξιοποίησης θα ήταν ο επιμερισμός του έργου σε κομμάτια και η σταδιακή αξιοποίηση του με περισσότερους από έναν επενδυτές. Κάθε επενδυτής θα παίρνει ένα κομμάτι και θα το αναπτύσσει με βάση τις ικανότητές του και την ειδική γνώση του εκάστοτε τομέα της αγοράς. Το ελληνικό δημόσιο μέσω της «Ελληνικό Α.Ε.» θα έχει την γενική εποπτεία και επιμέλεια για την διασφάλιση του κοινού καλού και του δημοσίου οφέλους.
Το «σπάσιμο» του έργου και η παραχώρησή του σε πολλούς επενδυτές ποια πλεονεκτήματα και ποιους κινδύνους κρύβει;
Το βασικό θέμα είναι ότι έτσι κι αλλιώς η φύση του έργου απαιτεί πολλούς επενδυτές. Για την ακρίβεια, πολλά και διαφορετικά μεταξύ τους επιχειρηματικά σχήματα. Το Ελληνικό είναι πολύ μεγάλο για να γίνει ένα πράγμα. Θέλει ένα μεγάλο αστικό πάρκο, σημαντικά έργα υποδομής, κατοικία για να έχει ζωή, γραφεία, αναψυχή, έρευνα, εκπαίδευση, καινοτομία. Είναι πάρα πολύ δύσκολο να βρεθεί ένας επενδυτής που να γνωρίζει τις ιδιαιτερότητες του κάθε κομματιού. Επίσης, η παρούσα κατάσταση της αγοράς και η γενική αβεβαιότητα θα οδηγήσει τον όποιον επενδυτή κερδίσει τον τρέχων διαγωνισμό να αναπτύξει ένα μικρο κομμάτι του έργου και να αφήσει το υπόλοιπο να «κάθεται» μέχρι να γυρίσει η αγορά. Τέλος, το τίμημα που θα καταβάλλει ο επενδυτής στο ελληνικό δημόσιο θα είναι αρκετά μικρότερο εάν πάρει όλη την έκταση μπροστά, γιατί ακριβώς μεγάλο τμήμα της γης θα αναπτυχθεί στο μέλλον, με σημαντική αβεβαιότητα, άρα και σημαντικά μειωμένη παρούσα αξία.
Αντίθετα, εάν το έργο αναπτυχθεί σταδιακά από πολλούς επενδυτές, το ελληνικό δημόσιο θα κερδίσει μακροπρόθεσμα πολύ περισσότερα, θα αναπτύξει συνθήκες ανταγωνισμού και όχι μονοπωλίου, και τέλος θα μπορέσει να έχει ένα έλεγχο και εποπτεία στο τι γίνεται με σκοπό την διασφάλιση του κοινού καλού και τη βιώσιμη ανάπτυξη, και όχι τη βραχυπρόθεσμη και αβέβαιη κερδοσκοπία. Βέβαια, η προσέγγιση αυτή απαιτεί σημαντική πολιτική βούληση και σταθερότητα, και την πραγματοποίηση των μεταρρυθμίσεων στην οικονομία και το κράτος.
Είναι σε θέση σήμερα να αναλάβει ένας και μόνο επενδυτής να υλοποιήσει μια επένδυση που μπορεί να απαιτήσει πάνω από 5 δισ. ευρώ;
Παρά πολύ δύσκολα. Δεν είναι μόνο το ύψος της επένδυσης που καθιστά εξαιρετικά ριψοκίνδυνη την τοποθέτηση ενός τέτοιου ποσού από έναν μόνο επενδυτή στο Ελληνικό, είναι και οι πολλαπλές διαστάσεις του έργου. Και να μην υπήρχε η παρούσα κρίση στην Ελλάδα, η χρηματοδότηση από τις τράπεζες ενός τέτοιου εγχειρήματος σε ένα μόνο επενδυτή θα ήταν εξαιρετικά δύσκολη με πιθανότατα απαγορευτικά ακριβό επιτόκιο δανεισμού.
Οι συμπράξεις του Δημοσίου με ιδιώτες μπορούν να εφαρμοστούν σε αυτή την περίπτωση;
Ναι, και μπορούν και πρέπει να εφαρμοστούν. Αυτή είναι εξάλλου και η ιδέα πίσω από την δημιουργία της «Ελληνικόν Α.Ε.» - μια αυτόνομη εταιρεία στην οποία το ελληνικό κράτος μπορεί να διατηρήσει συμμετοχή και έλεγχο, αλλά ταυτόχρονα και να κερδίσει από την τεχνογνωσία και κεφαλαιακή βάση του ιδιωτικού τομέα. Αντίστοιχα επιτυχημένα παραδείγματα έχουμε στο νέο αεροδρόμιο Ελευθέριος Βενιζέλος και στην Αττικό Μετρό Α.Ε.
Η εμπειρία σας από έργα αστικής ανάπλασης στο εξωτερικό τι σας δείχνει για το Ελληνικό;
Έργα αντίστοιχου μεγέθους στο εξωτερικό μπορεί να χρειαστούν πολλαπλές φάσεις ανάπτυξης και αρκετά χρόνια, ίσως και δεκαετία, για να φτάσουν το πλήρες δυναμικό τους. Περιπτώσεις που το έργο πάει να ξεκινήσει όλο μαζί μπορεί να οδηγηθούν σε χρεοκοπία και μετέπειτα αναδιοργάνωση. Γνωστά παράδειγμα, όπως η περίπτωση του Canary Wharf στο Λονδίνο, αλλά και λιγότερο γνωστά, όπως το Masdar City στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, είχαν τέτοια κατάληξη αρχικά. Ο λόγος βρίσκεται πάντα στα μεγάλα ποσά που χρειάζονται για τις υποδομές και στη σταδιακή αλλά αργή δημιουργία της ζήτησης. Έργα τέτοιου μεγέθους απαιτούν πολύ υπομονή, κάτι που σπάνια έχουν οι διεθνείς χρηματαγορές και οι καθαρά ιδιωτικές επενδύσεις.
Σε οποιαδήποτε περίπτωση, μεγάλες αστικές αναπτύξεις σε χώρες που δεν αντιμετωπίζουν πληθυσμιακή αύξηση (όπως στη Μέση Ανατολή ή στην Ασία) χρειάζονται ένα σημαντικό εργοδότη/ επιχειρηματία να ξεκινήσει το έργο για να «ξεκλειδώσουν». Έτσι και στο Ελληνικό, πρέπει να βρεθεί ένα σημαντικό επιχειρηματικό σχήμα διεθνούς βεληνεκούς που να πει: Ναι, πιστεύω στην Ελλάδα, πιστεύω στις μεταρρυθμίσεις, πιστεύω στην τοποθεσία και τους ανθρώπους της και θα εγκαταστήσω την επιχείρηση μου στο Ελληνικό με μακροπρόθεσμο και βιώσιμο ορίζοντα. Δεν είναι απίθανο και ίσως και να είναι η μόνη εφικτή λύση.
Η επιχειρηματικότητα να οδηγήσει το Ελληνικό
Αν το Δημόσιο αντιμετωπίσει την αξιοποίηση απλά ως real estate project, θα χάσει
Πώς μπορεί να συνδυαστεί η υλοποίηση ενός τέτοιου έργου με την ελληνική οικονομία, την κτηματαγορά και τι θα προσφέρει στη χώρα;
Το Ελληνικό πρέπει να το οδηγήσει η επιχειρηματικότητα, δεν μπορεί να είναι μόνο μια αξιοποίηση ακινήτου. Αυτή τη στιγμή η οικονομία δεν ευνοεί τον οικοπεδούχο, η κτηματαγορά είναι καθηλωμένη. Αν το ελληνικό δημόσιο αντιμετωπίσει την αξιοποίηση αυτή ως real estate project θα χάσει. Αντίθετα, εάν προχωρήσει με τις μεταρρυθμίσεις στην οικονομία και δει την έκταση του πρώην αεροδρομίου ως σημαντικό αστικό κεφάλαιο για προσέλκυση επιχειρήσεων, επιχειρήσεων που θα καλύψουν πραγματικές ανάγκες της Ελλάδας αλλά και του εξωτερικού, επιχειρήσεων που θα δημιουργήσουν δουλειές και θα φέρουν χρήμα στην χώρα, τότε το ελληνικό δημόσιο θα έχει βελτιστοποιηθεί την μοναδική αυτή ευκαιρία και μαζί του θα κερδίσει και ο ελληνικός λαός.
Μία εναλλακτική πρόταση αξιοποίησης θα ήταν ο επιμερισμός του έργου σε κομμάτια και η σταδιακή αξιοποίησή του με περισσότερους από έναν επενδυτές, ανάλογα με την ειδική του γνώσηΕάν το έργο αναπτυχθεί σταδιακά από πολλούς επενδυτές, το ελληνικό δημόσιο θα κερδίσει μακροπρόθεσμα πολύ περισσότερα και θα αναπτύξει συνθήκες ανταγωνισμού και όχι μονοπωλίουΗ φύση του έργου απαιτεί πολλούς επενδυτές. Για την ακρίβεια, πολλά και διαφορετικά μεταξύ τους επιχειρηματικά σχήματα. Το Ελληνικό είναι πολύ μεγάλο για να γίνει ένα πράγμα.
planet-greece
ΜΟΙΡΑΣΤΕΙΤΕ
ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ
ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
Αμνηστία για τα «μαύρα» εισοδήματα
ΕΠΟΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
Πως φτασαμε ως την ημερα του μεγαλου αγωνα
ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
