2013-01-16 18:02:04
Γράφει ο Χρήστος Ηλ. Τσίχλης, Δικηγόρος Αθηνών
Μίσθωση ακινήτου είναι η σύμβαση με την οποία ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) αναλαμβάνει την υποχρέωση να... παραχωρήσει τη χρήση ακινήτου (μίσθιο), δηλαδή την κατοχή αυτού, στον μισθωτή(ενοικιαστή), και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα για όσο χρόνο διαρκεί η μισθωτική σχέση.
Η χρήση που ο μισθωτής θα κάνει στο ακίνητο μπορεί να συμφωνηθεί ρητά ή να προκύπτει σιωπηρά, σε κάθε περίπτωση, όμως, πρέπει να είναι σύμφωνη με την καλή πίστη και τον προορισμό του ακινήτου.
Σε ορισμένες περιπτώσεις ορίζεται από το Νόμο η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης. Στις εμπορικές μισθώσεις ορίζεται ως ελάχιστος χρόνος μίσθωσης, η διάρκεια των δώδεκα (12) ετών, ενώ στη μίσθωση κατοικίας ορίζεται ως ελάχιστος χρόνος μίσθωσης, η διάρκεια των τριών (3) ετών.
Η λήξη της μίσθωσης επέρχεται:1) α) Στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου: με την πάροδο του ορισμένου χρόνου, αν δεν ακολουθήσει παράταση ή ανανέωση ή σιωπηρή αναμίσθωση, και β) Στις μισθώσεις αορίστου χρόνου: με την καταγγελία της σύμβασης,
2) με καταγγελία από τον μισθωτή ή τον εκμισθωτή στις περιπτώσεις που προβλέπει ο Νόμος,
3) με την πλήρωση τυχόν διαλυτικής αίρεσης, που έχει περιληφθεί στο μισθωτήριο,
4) με την εκτέλεση δικαστικής απόφασης, που διατάζει την απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας.
5) με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων και πριν την πάροδο του ορισμένου χρόνου.
Ο εκμισθωτής-ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώνει στη φορολογική του δήλωση ολόκληρο το μίσθωμα που του καταβάλει ο μισθωτής. Υποχρεούται, επίσης, να καταθέτει πάντοτε τα μισθωτήρια συμβόλαια στην αρμόδια ΔΟΥ μέσα σε 30 ημέρες από την σύνταξή τους.
Αναφορικά με το ύψος του ενοικίου, καλό είναι να δηλώνει πάντοτε ολόκληρο το μίσθωμα και να μην αποδέχεται ποτέ, ακόμα και τυχόν πρόταση του ενοικιαστή για δήλωση μικρότερου μισθώματος.
Ο ιδιοκτήτης οφείλει να προσδιορίζει το είδος και τη φύση της χρήσης του ακινήτου που εκμισθώνει(κατάστημα,κατοικία, αποθήκη κ.λπ.), καθώς και τα στοιχεία των ατόμων που θα μένουν στο μίσθιο.
Τα ιδιωτικά έγγραφα μίσθωσης ακινήτων προσκομίζονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. για θεώρηση και απόκτηση βεβαίας χρονολογίας.
Ο έγγραφος τύπος είναι υποχρεωτικός στις μισθώσεις στις οποίες συμβάλλεται, είτε ως μισθωτής, είτε ως εκμισθωτής, το Δημόσιο, Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου και Κοινωφελή ιδρύματα.
Η σύμβαση μισθώσεως γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, όταν συμφωνείται για διάρκεια άνω των εννέα (9) ετών και μεταγράφεται στα οικεία βιβλία μεταγραφών.
Απαγορεύεται, για κατοικία, η καταβολή εγγύησης να είναι μεγαλύτερη από δύο ενοίκια. Σχετικά με τα βάρη του μισθίου, ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για αυτά και ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.
Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να τη διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση.
Κατόπιν συμφωνίας,τα έκτακτα έξοδα όπως είναι διάφορες βλάβες, τα πληρώνει είτε ο ιδιοκτήτης είτε ο ενοικιαστής(συνήθως τα πληρώνει ο ιδιοκτήτης).
Οι διαφορές από τη μισθωτική σχέση εκδικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών από τα αρμόδια δικαστήρια του τόπου του ακινήτου.
Παράταση της μίσθωσης δύναται να γίνει πριν από τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης, είτε ρητά, με συμφωνία των συμβαλλομένων μερών, είτε σιωπηρά, με την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, είτε εκ του Νόμου, που ειδικά στην περίπτωση των επαγγελματικών μισθώσεων προβλέπει προαιρετική υπέρ του μισθωτή παράταση για άλλα τέσσερα (4) έτη πέραν του εκ του Νόμου προβλεπόμενου ως ανωτέρω ελάχιστου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης της δωδεκαετίας (12ετίας).Με την παράταση της μίσθωσης συνεχίζει η παλαιά μίσθωση.
Όταν ο μισθωτής βρει κατοικία για ενοικίαση, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να του δώσει ένα συμφωνητικό ενοικίασης κατοικίας για να το συμπληρώσει και να το υπογράψει. Το συμφωνητικό ενοικίασης κατοικίας που ονομάζεται συνήθως «μισθωτήριο συμβόλαιο» είναι ένα συμβόλαιο μεταξύ του ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Αυτό καθορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τόσο του ενοικιαστή όσο και του ιδιοκτήτη σύμφωνα με το νόμο και θα ισχύει για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Στο μισθωτήριο πρέπει να αναγράφεται πάντοτε ολόκληρο το συμφωνούμενο μίσθωμα, καθώς και κάθε αύξηση που έχει συμφωνηθεί. Η ακριβής περιγραφή του ακινήτου, η αναφορά σε ό,τι ο ιδιοκτήτης δεσμεύεται να επισκευάσει αλλά και σε τυχόν μικροζημιές που προϋπήρχαν θα σας βοηθήσουν να μην βρεθείτε προ δυσάρεστων εκπλήξεων.
Η εγγύηση ενοικίου είναι τα χρήματα που θα καταβάλλει ο μισθωτής υπό μορφή ασφάλειας στον ιδιοκτήτη, σε περίπτωση που δεν τηρήσει τους όρους του συμφωνητικού και τα οποία επιστρέφονται κατά την αποχώρησή του, την απόδοση της κατοικίας στον ιδιοκτήτη και την εκκαθάριση όλων των οικονομικών εκκρεμοτήτων. Οι μισθωτές να ζητούν πάντα απόδειξη για κάθε καταβολή προς τον ιδιοκτήτη.
Πριν μισθώσετε την κατοικία ρυθμίστε όλα τα οικονομικά ζητήματα. Συμφωνήστε το ποσό του ενοικίου, ενημερωθείτε για τα κοινόχρηστα, τους λογαριασμούς και όλες τις οικονομικές υποχρεώσεις που θα αναλάβετε καθώς και για τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Απαραίτητο είναι να συμφωνήσετε και για την αύξηση του μισθώματος. Συνήθως ορίζεται ως ετήσια προσαύξηση το ποσοστό του τιμαρίθμου προσαυξημένο κατά 1-2 μονάδες.Το Πρωτοδικείο της Αθήνας με αποφάσεις του δικαίωσε εμπόρους του κέντρου της πρωτεύουσας, συνεκτιμώντας τις «απρόβλεπτες περιστάσεις», δηλαδή τη βαθιά οικονομική κρίση, «παγώνοντας» τις προβλεπόμενες αυξήσεις. Κοινό πλαίσιο όλων των αγωγών, είναι ότι οι παλαιότερα συμφωνηθείσες με τους ιδιοκτήτες προσαυξήσεις στα ενοίκια δεν μπορούν πλέον να καταβληθούν, καθώς οι συνθήκες άλλαξαν δραματικά.
Tromaktiko
Μίσθωση ακινήτου είναι η σύμβαση με την οποία ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) αναλαμβάνει την υποχρέωση να... παραχωρήσει τη χρήση ακινήτου (μίσθιο), δηλαδή την κατοχή αυτού, στον μισθωτή(ενοικιαστή), και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα για όσο χρόνο διαρκεί η μισθωτική σχέση.
Η χρήση που ο μισθωτής θα κάνει στο ακίνητο μπορεί να συμφωνηθεί ρητά ή να προκύπτει σιωπηρά, σε κάθε περίπτωση, όμως, πρέπει να είναι σύμφωνη με την καλή πίστη και τον προορισμό του ακινήτου.
Σε ορισμένες περιπτώσεις ορίζεται από το Νόμο η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης. Στις εμπορικές μισθώσεις ορίζεται ως ελάχιστος χρόνος μίσθωσης, η διάρκεια των δώδεκα (12) ετών, ενώ στη μίσθωση κατοικίας ορίζεται ως ελάχιστος χρόνος μίσθωσης, η διάρκεια των τριών (3) ετών.
Η λήξη της μίσθωσης επέρχεται:1) α) Στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου: με την πάροδο του ορισμένου χρόνου, αν δεν ακολουθήσει παράταση ή ανανέωση ή σιωπηρή αναμίσθωση, και β) Στις μισθώσεις αορίστου χρόνου: με την καταγγελία της σύμβασης,
2) με καταγγελία από τον μισθωτή ή τον εκμισθωτή στις περιπτώσεις που προβλέπει ο Νόμος,
3) με την πλήρωση τυχόν διαλυτικής αίρεσης, που έχει περιληφθεί στο μισθωτήριο,
4) με την εκτέλεση δικαστικής απόφασης, που διατάζει την απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας.
5) με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων και πριν την πάροδο του ορισμένου χρόνου.
Ο εκμισθωτής-ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώνει στη φορολογική του δήλωση ολόκληρο το μίσθωμα που του καταβάλει ο μισθωτής. Υποχρεούται, επίσης, να καταθέτει πάντοτε τα μισθωτήρια συμβόλαια στην αρμόδια ΔΟΥ μέσα σε 30 ημέρες από την σύνταξή τους.
Αναφορικά με το ύψος του ενοικίου, καλό είναι να δηλώνει πάντοτε ολόκληρο το μίσθωμα και να μην αποδέχεται ποτέ, ακόμα και τυχόν πρόταση του ενοικιαστή για δήλωση μικρότερου μισθώματος.
Ο ιδιοκτήτης οφείλει να προσδιορίζει το είδος και τη φύση της χρήσης του ακινήτου που εκμισθώνει(κατάστημα,κατοικία, αποθήκη κ.λπ.), καθώς και τα στοιχεία των ατόμων που θα μένουν στο μίσθιο.
Τα ιδιωτικά έγγραφα μίσθωσης ακινήτων προσκομίζονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. για θεώρηση και απόκτηση βεβαίας χρονολογίας.
Ο έγγραφος τύπος είναι υποχρεωτικός στις μισθώσεις στις οποίες συμβάλλεται, είτε ως μισθωτής, είτε ως εκμισθωτής, το Δημόσιο, Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου και Κοινωφελή ιδρύματα.
Η σύμβαση μισθώσεως γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, όταν συμφωνείται για διάρκεια άνω των εννέα (9) ετών και μεταγράφεται στα οικεία βιβλία μεταγραφών.
Απαγορεύεται, για κατοικία, η καταβολή εγγύησης να είναι μεγαλύτερη από δύο ενοίκια. Σχετικά με τα βάρη του μισθίου, ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για αυτά και ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.
Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να τη διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση.
Κατόπιν συμφωνίας,τα έκτακτα έξοδα όπως είναι διάφορες βλάβες, τα πληρώνει είτε ο ιδιοκτήτης είτε ο ενοικιαστής(συνήθως τα πληρώνει ο ιδιοκτήτης).
Οι διαφορές από τη μισθωτική σχέση εκδικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών από τα αρμόδια δικαστήρια του τόπου του ακινήτου.
Παράταση της μίσθωσης δύναται να γίνει πριν από τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης, είτε ρητά, με συμφωνία των συμβαλλομένων μερών, είτε σιωπηρά, με την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, είτε εκ του Νόμου, που ειδικά στην περίπτωση των επαγγελματικών μισθώσεων προβλέπει προαιρετική υπέρ του μισθωτή παράταση για άλλα τέσσερα (4) έτη πέραν του εκ του Νόμου προβλεπόμενου ως ανωτέρω ελάχιστου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης της δωδεκαετίας (12ετίας).Με την παράταση της μίσθωσης συνεχίζει η παλαιά μίσθωση.
Όταν ο μισθωτής βρει κατοικία για ενοικίαση, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να του δώσει ένα συμφωνητικό ενοικίασης κατοικίας για να το συμπληρώσει και να το υπογράψει. Το συμφωνητικό ενοικίασης κατοικίας που ονομάζεται συνήθως «μισθωτήριο συμβόλαιο» είναι ένα συμβόλαιο μεταξύ του ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Αυτό καθορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τόσο του ενοικιαστή όσο και του ιδιοκτήτη σύμφωνα με το νόμο και θα ισχύει για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Στο μισθωτήριο πρέπει να αναγράφεται πάντοτε ολόκληρο το συμφωνούμενο μίσθωμα, καθώς και κάθε αύξηση που έχει συμφωνηθεί. Η ακριβής περιγραφή του ακινήτου, η αναφορά σε ό,τι ο ιδιοκτήτης δεσμεύεται να επισκευάσει αλλά και σε τυχόν μικροζημιές που προϋπήρχαν θα σας βοηθήσουν να μην βρεθείτε προ δυσάρεστων εκπλήξεων.
Η εγγύηση ενοικίου είναι τα χρήματα που θα καταβάλλει ο μισθωτής υπό μορφή ασφάλειας στον ιδιοκτήτη, σε περίπτωση που δεν τηρήσει τους όρους του συμφωνητικού και τα οποία επιστρέφονται κατά την αποχώρησή του, την απόδοση της κατοικίας στον ιδιοκτήτη και την εκκαθάριση όλων των οικονομικών εκκρεμοτήτων. Οι μισθωτές να ζητούν πάντα απόδειξη για κάθε καταβολή προς τον ιδιοκτήτη.
Πριν μισθώσετε την κατοικία ρυθμίστε όλα τα οικονομικά ζητήματα. Συμφωνήστε το ποσό του ενοικίου, ενημερωθείτε για τα κοινόχρηστα, τους λογαριασμούς και όλες τις οικονομικές υποχρεώσεις που θα αναλάβετε καθώς και για τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Απαραίτητο είναι να συμφωνήσετε και για την αύξηση του μισθώματος. Συνήθως ορίζεται ως ετήσια προσαύξηση το ποσοστό του τιμαρίθμου προσαυξημένο κατά 1-2 μονάδες.Το Πρωτοδικείο της Αθήνας με αποφάσεις του δικαίωσε εμπόρους του κέντρου της πρωτεύουσας, συνεκτιμώντας τις «απρόβλεπτες περιστάσεις», δηλαδή τη βαθιά οικονομική κρίση, «παγώνοντας» τις προβλεπόμενες αυξήσεις. Κοινό πλαίσιο όλων των αγωγών, είναι ότι οι παλαιότερα συμφωνηθείσες με τους ιδιοκτήτες προσαυξήσεις στα ενοίκια δεν μπορούν πλέον να καταβληθούν, καθώς οι συνθήκες άλλαξαν δραματικά.
Tromaktiko
ΜΟΙΡΑΣΤΕΙΤΕ
ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ
ΕΠΟΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
«Ελα μωρέ τώρα...»
ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
