2013-07-15 16:00:19
Γνωρίζαμε ότι ο φόρος υπεραξίας ακινήτων θα επιβάλλεται στα ακίνητα που θα αποκτηθούν μετά την 1/1/2013. Και αυτό το «σωσίβιο» για τους πωλητές ακινήτων χάθηκε. Με το πολυνομοσχέδιο, τροποποιείται η διάταξη για τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας υποχρεώνοντας, πρακτικά, κάθε πωλητή να πληρώσει φόρο 15% επί της υπεραξίας που προκύπτει. Δείτε την αλλαγή που θα φέρει πρόσθετα βάρη σχεδόν σε όλους τους πωλητές ακινήτων.
Τι έλεγε ο νόμος μέχρι σήμερα; Αντιγράφουμε το άρθρο 33 του νόμου 2238/1994 όπως ακριβώς ισχύει από τις αρχές του 2013: «Επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού που αποκτάται με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2013 και μετά την κτήση του μεταβιβάζεται περαιτέρω με επαχθή αιτία, ο μεταβιβάζων υπόκειται σε φόρο που υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης αυτού και της τιμής πώλησής του. Ως κτήση του ακινήτου νοείται η αγορά ή η με άλλη αιτία κτήση του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της».
Κι έρχεται το πολυνομοσχέδιο με το άρθρο 41 να αλλάξει άρδην το σκηνικό. Αντιγράφουμε από το κείμενο που κατατέθηκε στη Βουλή: «Κάθε εισόδημα που προκύπτει από υπεραξία μεταβίβασης με επαχθή αιτία ακίνητης περιουσίας ή ιδανικών μεριδίων αυτής, ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακίνητης περιουσίας ή ιδανικού μεριδίου αυτού τα οποία έλκουν άνω του 50% της αξίας τους άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία και δεν συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα, υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Στην έννοια του εισοδήματος του προηγούμενου εδαφίου, εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτής σχέσης»
Ασφαλώς δεν καταλαβαίνετε από την πρώτη ανάγνωση τη θέλει να πει ο νομοθέτης. Όμως, οι γνώστες της κτηματαγοράς και κυρίως οι συμβολαιογράφοι που χειρίζονται και όλες τις αγοραπωλησίες, αντιλαμβάνονται την αλλαγή η οποία είναι ριζική:
Πλέον δεν υπάρχει καμία αναφορά σε ακίνητα που αγοράστηκαν μετά την 1/1/2013. Αυτό σημαίνει ότι όποιος πουλάει από εδώ και στο εξής θα πληρώνει.Αυτό που (μάλλον) θέλει να πει η διάταξη, είναι ότι εφόσον η υπεραξία από την πώληση του ακινήτου υπερβαίνει το 50% του εισοδήματος τότε θα επιβάλλεται φόρος εισοδήματος. Με ποιο συντελεστή θα υπολογίζεται ο φόρος; Με 15% όπως αναφέρεται στη συνέχεια του νομοσχεδίου. Είναι προφανές ότι αυτή η διάταξη ευνοεί τους πλούσιους. Οι έχοντες πολύ υψηλό εισόδημα, μπορεί να πωλούν με υπεραξία που δεν θα «αγγίζει» το 50% του εισοδήματός τους. Αντιθέτως, η πλειοψηφία δεν θα μπορεί να καλύψει αυτό το κριτήριο και θα πληρώνει. Υπάρχει όμως ένα ηθικό ζήτημα: αυτή την περίοδο δεν πουλάει κανείς για να κερδίσει. Όλοι από ανάγκη πωλούν –και μάλιστα σε πολύ χαμηλά τιμήματα- για να καλύψουν άλλες ανάγκες. Σε αυτό το ποσό, έρχεται το κράτος για να βάλει …χέρι από το πουθενά.
Η διάταξη «φωτιά» περιέχει και άλλες εξωφρενικές προβλέψεις. Η υπεραξία, θα είναι η διαφορά της τιμής πώλησης μείον την τιμή κτήσης. Η τιμή πώλησης είναι αυτή που αναγράφει το συμβόλαιο. Η τιμή κτήσης; Αναφέρει η διάταξη: «είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί, θεωρείται ότι είναι μηδενική (!). Από αυτό και μόνο αντιλαμβάνεστε το μέγεθος της επιβάρυνσης. Όποιος έχει αποκτήσει από παλιά ακίνητο (με κληρονομιά, γονική παροχή κλπ) και δεν μπορεί να υπολογιστεί η τιμή κτήσης, θα πληρώνει φόρο υπεραξίας μόνο επί της τιμής πώλησης.
Μόνο δύο δίκτυα προστασίας περιλαμβάνει η διάταξη για τους πωλητές:
1. Η υπεραξία μειώνεται ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου ως εξής:
Από 1 έως πέντε χρόνια έκπτωση 5%Από 5 έως 10 χρόνια έκπτωση 13%Από 10 έως 15 χρόνια, έκπτωση 21%Από 15 έως 20 χρόνια, έκπτωση 27%Από 20 έως 25χρόνια, έκπτωση 34%Πάνω από 25 χρόνια, έκπτωση 39%
2. Μετά τη μείωση που προαναφέρθηκε, δεν καταλογίζεται φόρος αν η υπεραξία δεν υπερβαίνει το ποσό των 25.000 ευρώ. Για να γίνει αυτό πρέπει να πληρούνται δύο προϋποθέσεις
Ο φορολογούμενος να έχει διακρατήσει τα ακίνητα για τουλάχιστον πέντε χρόνια καιΝα μην έχει πραγματοποιήσει άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας εντός της περιόδου διακράτησης
Πηγή
logioshermes
Τι έλεγε ο νόμος μέχρι σήμερα; Αντιγράφουμε το άρθρο 33 του νόμου 2238/1994 όπως ακριβώς ισχύει από τις αρχές του 2013: «Επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού που αποκτάται με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2013 και μετά την κτήση του μεταβιβάζεται περαιτέρω με επαχθή αιτία, ο μεταβιβάζων υπόκειται σε φόρο που υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης αυτού και της τιμής πώλησής του. Ως κτήση του ακινήτου νοείται η αγορά ή η με άλλη αιτία κτήση του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της».
Κι έρχεται το πολυνομοσχέδιο με το άρθρο 41 να αλλάξει άρδην το σκηνικό. Αντιγράφουμε από το κείμενο που κατατέθηκε στη Βουλή: «Κάθε εισόδημα που προκύπτει από υπεραξία μεταβίβασης με επαχθή αιτία ακίνητης περιουσίας ή ιδανικών μεριδίων αυτής, ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακίνητης περιουσίας ή ιδανικού μεριδίου αυτού τα οποία έλκουν άνω του 50% της αξίας τους άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία και δεν συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα, υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Στην έννοια του εισοδήματος του προηγούμενου εδαφίου, εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτής σχέσης»
Ασφαλώς δεν καταλαβαίνετε από την πρώτη ανάγνωση τη θέλει να πει ο νομοθέτης. Όμως, οι γνώστες της κτηματαγοράς και κυρίως οι συμβολαιογράφοι που χειρίζονται και όλες τις αγοραπωλησίες, αντιλαμβάνονται την αλλαγή η οποία είναι ριζική:
Πλέον δεν υπάρχει καμία αναφορά σε ακίνητα που αγοράστηκαν μετά την 1/1/2013. Αυτό σημαίνει ότι όποιος πουλάει από εδώ και στο εξής θα πληρώνει.Αυτό που (μάλλον) θέλει να πει η διάταξη, είναι ότι εφόσον η υπεραξία από την πώληση του ακινήτου υπερβαίνει το 50% του εισοδήματος τότε θα επιβάλλεται φόρος εισοδήματος. Με ποιο συντελεστή θα υπολογίζεται ο φόρος; Με 15% όπως αναφέρεται στη συνέχεια του νομοσχεδίου. Είναι προφανές ότι αυτή η διάταξη ευνοεί τους πλούσιους. Οι έχοντες πολύ υψηλό εισόδημα, μπορεί να πωλούν με υπεραξία που δεν θα «αγγίζει» το 50% του εισοδήματός τους. Αντιθέτως, η πλειοψηφία δεν θα μπορεί να καλύψει αυτό το κριτήριο και θα πληρώνει. Υπάρχει όμως ένα ηθικό ζήτημα: αυτή την περίοδο δεν πουλάει κανείς για να κερδίσει. Όλοι από ανάγκη πωλούν –και μάλιστα σε πολύ χαμηλά τιμήματα- για να καλύψουν άλλες ανάγκες. Σε αυτό το ποσό, έρχεται το κράτος για να βάλει …χέρι από το πουθενά.
Η διάταξη «φωτιά» περιέχει και άλλες εξωφρενικές προβλέψεις. Η υπεραξία, θα είναι η διαφορά της τιμής πώλησης μείον την τιμή κτήσης. Η τιμή πώλησης είναι αυτή που αναγράφει το συμβόλαιο. Η τιμή κτήσης; Αναφέρει η διάταξη: «είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί, θεωρείται ότι είναι μηδενική (!). Από αυτό και μόνο αντιλαμβάνεστε το μέγεθος της επιβάρυνσης. Όποιος έχει αποκτήσει από παλιά ακίνητο (με κληρονομιά, γονική παροχή κλπ) και δεν μπορεί να υπολογιστεί η τιμή κτήσης, θα πληρώνει φόρο υπεραξίας μόνο επί της τιμής πώλησης.
Μόνο δύο δίκτυα προστασίας περιλαμβάνει η διάταξη για τους πωλητές:
1. Η υπεραξία μειώνεται ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου ως εξής:
Από 1 έως πέντε χρόνια έκπτωση 5%Από 5 έως 10 χρόνια έκπτωση 13%Από 10 έως 15 χρόνια, έκπτωση 21%Από 15 έως 20 χρόνια, έκπτωση 27%Από 20 έως 25χρόνια, έκπτωση 34%Πάνω από 25 χρόνια, έκπτωση 39%
2. Μετά τη μείωση που προαναφέρθηκε, δεν καταλογίζεται φόρος αν η υπεραξία δεν υπερβαίνει το ποσό των 25.000 ευρώ. Για να γίνει αυτό πρέπει να πληρούνται δύο προϋποθέσεις
Ο φορολογούμενος να έχει διακρατήσει τα ακίνητα για τουλάχιστον πέντε χρόνια καιΝα μην έχει πραγματοποιήσει άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας εντός της περιόδου διακράτησης
Πηγή
logioshermes
ΜΟΙΡΑΣΤΕΙΤΕ
ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ
ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
Δεν περιμένει για Σουμπίνιο και παίρνει Ουντόζι ο Άρης
ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
