2013-10-06 11:53:06
Είναι γνωστό ότι η χρηματοοικονομική κρίση είχε αφετηρία τα τιτλοποιημένα δάνεια (subrimes) ορισμένων αμερικανικών τραπεζών (Lehman, Citigroup). Στη συνέχεια... μεταλλάχθηκε σε μια διεθνή οικονομική κρίση με επίκεντρο τις χώρες της Νοτίου Ευρώπης και κυρίως την Ελλάδα, η οικονομία της οποίας περιήλθε σε βαθιά ύφεση.
Απο την κατάσταση αυτή δεν θα μπορούσε να εξαιρεθεί η ελληνική αγορά ακινήτων που μαζί με την ευρύτερη οικοδομική δραστηριότητα συνιστούσαν έναν από τους κύριους πυλώνες της αναπτυξιακής διαδικασίας στη χώρα μας. Η ραγδαία πτώση των τιμών καταγράφηκε σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων (αστικά, επαγγελματικά, εμπορικά) και ήρθε να διορθώσει:
α) Τη μεγάλη άνοδο των τιμών τους ως συνέπεια της έξαρσης των τιμών των ελληνικών μετοχών κατά το έτος 1999.
β) Τη φάση της ωρίμανσης της αγοράς (2000-2007), όπου η μείωση των επιτοκίων και η είσοδος στο ευρώ, δημιούργησαν κύμα πλασματικής σταθερότητας, με αποτέλεσμα, την υπερθέρμανση της ενυπόθηκης στεγαστικής πίστης, με χαακτηριστικό την μεγάλη ευκολία χορήγησης στεγαστικών δανείων, συνήθως στο 100% της αξίας του ακινήτου.
Με την υποχώρηση των τιμών των ακινήτων κατά την τετραετία 2009-2013 η αγορά γύρισε 10 χρόνια πίσω, αφού ο περιορισμός του εισοδήματος και η υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνση παραμένουν ανασταλτικοί παράγοντες για πρόσθετες αγορές ακινήτων.
Ο ρόλος του εκτιμητή
Σε αυτό το περιβάλλον ο ρόλος του εκτιμητή αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα ενώ η αξιοπιστία των εναλλακτικών μεθόδων αποτίμησης δοκιμάζεται καθημερινά.
H εκτίμηση είναι μια προσωποπαγής μελέτη που πίσω από αυτήν πρέπει απαραιτήτως να βρίσκεται η γνώση και εξειδίκευση. Πιο αναλυτικά, η μελέτη εκτίμησης, εμπεριέχει:
1. Το επιστημονικό σκέλος, δηλαδή η παράθεση, επεξεργασία και ανάλυση των δεδομένων.
2. Το σκέλος «ανθρώπινη κρίση & γνώση», δηλαδή η ικανότητα, η τέχνη και εμπειρία, να μπορεί να διακρίνει ο εκτιμητής τα χρησιμότερα στοιχεία ανάμεσα σε πλήθος διαθέσιμων στοιχείων.
Όλοι αντιλαμβανόμαστε ότι μεγάλη σημασία σε αυτό που ονομάζουμε μελέτη εκτίμησης παίζει η εμπειρία (συμπεριλαμβάνοντας εκτός από τεχνικά θέματα και γνώση των συνεχώς μεταβαλλόμενων κανόνων αγοράς), η τήρηση σοβαρού και αξιόπιστου αρχείου, συνεχώς εμπλουτισμένου, η συνεχής έρευνα αγοράς και χρηστικές επαφές με σημαντικούς παράγοντες, η πιστοποίηση, προκειμένου να διασφαλιστεί η ορθή σύνταξη της τεχνικής έκθεσης και των σωστών μεθοδολογιών και βεβαίως, η αγάπη για το αντικείμενο.
Οι τιμές επηρεάζονται από την οικονομία
Η αποτίμηση, λοιπόν, ενός ακινήτου και η τελική τιμή που προσδιορίζει ένας εκτιμητής έχει ισχύ μόνον για την χρονική στιγμή της εκτίμησης. Και αυτό διότι η εκτιμημένη αξία αλλάζει ανάλογα με τις εξελίξεις στην οικονομία και την κτηματαγορά, π.χ. αύξηση στον τουρισμό, εξέλιξη ποσοστού ανεργίας, ζήτηση για συγκεκριμένου είδους ακίνητα κ.ά.
Έτσι, ένα επιχείρημα του τύπου «το 2008 μου προσέφεραν 1.000.000 ευρώ για το ακίνητό μου άρα τόσο αξίζει και σήμερα, ή έστω λίγο παρακάτω» δεν έχει καμμία υπόσταση.
Επίσης, δεν έχει νόημα η φράση «Η αξία του ακινήτου μου δεν έχει σχέση με τις τιμές που διατίθενται άλλα ομοειδή ακίνητα στην περιοχή, αφού οι περισσότεροι πωλητές λειτουργούν βεβιασμένα». Και αυτό διότι όσο και να μην είστε «πιεσμένος», πρέπει να αποδεχθείτε την πώληση του ακινήτου σας σε χαμηλότερη τιμή.
Εν προκειμένω, ο πωλητής θεωρεί ότι το ακίνητό του πρέπει να αποτιμηθεί σε τιμές αγοράς (marketprice) που θεωρεί ότι απέχουν από τις «βεβιασμένες» τιμές (stressed prices) βάσει των οποίων πωλούνται τα γειτονικά ακίνητα. Η πραγματικότητα είναι ότι οι τιμές που ο πωλητής θεωρεί «βεβιασμένες» είναι οι τιμές αγοράς.
Τα χαρακτηριστικά αυτού του έντονα καθοδικού οικονομικού κύκλου μας οδηγούν περισσότερο σε πράξεις κοντά στην αξία άμεσης διάθεσης. Για παράδειγμα, το 2012 πραγματοποιήθηκε μια πολύ σημαντική αγοραπωλησία κτιρίου γραφείων σε κεντρικότατο δρόμο της Αθήνας, σε τιμή περί τα 1.700 ευρώ το τ.μ., δηλαδή πολύ κοντά στην τιμή αναγκαστικής εκποίησης.
Και το ερώτημα είναι: «Η αγορά υπάκουσε σε αυτή την τιμή;» Η απάντηση είναι μάλλον αρνητική, αφού ενδέχεται να υπάρχουν κάποια εμπορικά ακίνητα στην περιοχή που βάσει των χαρακτηριστικών τους (ειδική θέση, κατασκευή) μπορούν να οδηγήσουν σε αγοραπωλησίες σε τιμές υψηλότερες συγκριτικά με την τιμή άμεσης διάθεσης.
Η κρίση έθεσε το εκτιμητικό επάγγελμα ενώπιον νέων προκλήσεων. Θα πρέπει ο εκτιμητής να δίνει έμφαση στην άντληση των πληροφοριών (μαζί με όλα τα άλλα που προανέφερα, περί άριστης τεχνικής, οικονομικής, στατιστικής ανάλυσης), για ολοκληρωμένη διαχείριση των κινδύνων μιας εκτίμησης και όχι στην απλή αντιπαράθεση διαφορετικών μεθόδων αποτίμησης.
Το αβέβαιο οικονομικό περιβάλλον θα πρέπει να οδηγεί τον εκτιμητή στην εύρεση νέων βέλτιστων τρόπων μέτρησης της αποδοτικότητας ενός ακινήτου και όχι σε στεγνούς αριθμούς που τα τελευταία χρόνια μπορεί να σημαίνουν πολύ λίγα, έως και τίποτα.
Πηγή:capital.gr
Απο την κατάσταση αυτή δεν θα μπορούσε να εξαιρεθεί η ελληνική αγορά ακινήτων που μαζί με την ευρύτερη οικοδομική δραστηριότητα συνιστούσαν έναν από τους κύριους πυλώνες της αναπτυξιακής διαδικασίας στη χώρα μας. Η ραγδαία πτώση των τιμών καταγράφηκε σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων (αστικά, επαγγελματικά, εμπορικά) και ήρθε να διορθώσει:
α) Τη μεγάλη άνοδο των τιμών τους ως συνέπεια της έξαρσης των τιμών των ελληνικών μετοχών κατά το έτος 1999.
β) Τη φάση της ωρίμανσης της αγοράς (2000-2007), όπου η μείωση των επιτοκίων και η είσοδος στο ευρώ, δημιούργησαν κύμα πλασματικής σταθερότητας, με αποτέλεσμα, την υπερθέρμανση της ενυπόθηκης στεγαστικής πίστης, με χαακτηριστικό την μεγάλη ευκολία χορήγησης στεγαστικών δανείων, συνήθως στο 100% της αξίας του ακινήτου.
Με την υποχώρηση των τιμών των ακινήτων κατά την τετραετία 2009-2013 η αγορά γύρισε 10 χρόνια πίσω, αφού ο περιορισμός του εισοδήματος και η υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνση παραμένουν ανασταλτικοί παράγοντες για πρόσθετες αγορές ακινήτων.
Ο ρόλος του εκτιμητή
Σε αυτό το περιβάλλον ο ρόλος του εκτιμητή αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα ενώ η αξιοπιστία των εναλλακτικών μεθόδων αποτίμησης δοκιμάζεται καθημερινά.
H εκτίμηση είναι μια προσωποπαγής μελέτη που πίσω από αυτήν πρέπει απαραιτήτως να βρίσκεται η γνώση και εξειδίκευση. Πιο αναλυτικά, η μελέτη εκτίμησης, εμπεριέχει:
1. Το επιστημονικό σκέλος, δηλαδή η παράθεση, επεξεργασία και ανάλυση των δεδομένων.
2. Το σκέλος «ανθρώπινη κρίση & γνώση», δηλαδή η ικανότητα, η τέχνη και εμπειρία, να μπορεί να διακρίνει ο εκτιμητής τα χρησιμότερα στοιχεία ανάμεσα σε πλήθος διαθέσιμων στοιχείων.
Όλοι αντιλαμβανόμαστε ότι μεγάλη σημασία σε αυτό που ονομάζουμε μελέτη εκτίμησης παίζει η εμπειρία (συμπεριλαμβάνοντας εκτός από τεχνικά θέματα και γνώση των συνεχώς μεταβαλλόμενων κανόνων αγοράς), η τήρηση σοβαρού και αξιόπιστου αρχείου, συνεχώς εμπλουτισμένου, η συνεχής έρευνα αγοράς και χρηστικές επαφές με σημαντικούς παράγοντες, η πιστοποίηση, προκειμένου να διασφαλιστεί η ορθή σύνταξη της τεχνικής έκθεσης και των σωστών μεθοδολογιών και βεβαίως, η αγάπη για το αντικείμενο.
Οι τιμές επηρεάζονται από την οικονομία
Η αποτίμηση, λοιπόν, ενός ακινήτου και η τελική τιμή που προσδιορίζει ένας εκτιμητής έχει ισχύ μόνον για την χρονική στιγμή της εκτίμησης. Και αυτό διότι η εκτιμημένη αξία αλλάζει ανάλογα με τις εξελίξεις στην οικονομία και την κτηματαγορά, π.χ. αύξηση στον τουρισμό, εξέλιξη ποσοστού ανεργίας, ζήτηση για συγκεκριμένου είδους ακίνητα κ.ά.
Έτσι, ένα επιχείρημα του τύπου «το 2008 μου προσέφεραν 1.000.000 ευρώ για το ακίνητό μου άρα τόσο αξίζει και σήμερα, ή έστω λίγο παρακάτω» δεν έχει καμμία υπόσταση.
Επίσης, δεν έχει νόημα η φράση «Η αξία του ακινήτου μου δεν έχει σχέση με τις τιμές που διατίθενται άλλα ομοειδή ακίνητα στην περιοχή, αφού οι περισσότεροι πωλητές λειτουργούν βεβιασμένα». Και αυτό διότι όσο και να μην είστε «πιεσμένος», πρέπει να αποδεχθείτε την πώληση του ακινήτου σας σε χαμηλότερη τιμή.
Εν προκειμένω, ο πωλητής θεωρεί ότι το ακίνητό του πρέπει να αποτιμηθεί σε τιμές αγοράς (marketprice) που θεωρεί ότι απέχουν από τις «βεβιασμένες» τιμές (stressed prices) βάσει των οποίων πωλούνται τα γειτονικά ακίνητα. Η πραγματικότητα είναι ότι οι τιμές που ο πωλητής θεωρεί «βεβιασμένες» είναι οι τιμές αγοράς.
Τα χαρακτηριστικά αυτού του έντονα καθοδικού οικονομικού κύκλου μας οδηγούν περισσότερο σε πράξεις κοντά στην αξία άμεσης διάθεσης. Για παράδειγμα, το 2012 πραγματοποιήθηκε μια πολύ σημαντική αγοραπωλησία κτιρίου γραφείων σε κεντρικότατο δρόμο της Αθήνας, σε τιμή περί τα 1.700 ευρώ το τ.μ., δηλαδή πολύ κοντά στην τιμή αναγκαστικής εκποίησης.
Και το ερώτημα είναι: «Η αγορά υπάκουσε σε αυτή την τιμή;» Η απάντηση είναι μάλλον αρνητική, αφού ενδέχεται να υπάρχουν κάποια εμπορικά ακίνητα στην περιοχή που βάσει των χαρακτηριστικών τους (ειδική θέση, κατασκευή) μπορούν να οδηγήσουν σε αγοραπωλησίες σε τιμές υψηλότερες συγκριτικά με την τιμή άμεσης διάθεσης.
Η κρίση έθεσε το εκτιμητικό επάγγελμα ενώπιον νέων προκλήσεων. Θα πρέπει ο εκτιμητής να δίνει έμφαση στην άντληση των πληροφοριών (μαζί με όλα τα άλλα που προανέφερα, περί άριστης τεχνικής, οικονομικής, στατιστικής ανάλυσης), για ολοκληρωμένη διαχείριση των κινδύνων μιας εκτίμησης και όχι στην απλή αντιπαράθεση διαφορετικών μεθόδων αποτίμησης.
Το αβέβαιο οικονομικό περιβάλλον θα πρέπει να οδηγεί τον εκτιμητή στην εύρεση νέων βέλτιστων τρόπων μέτρησης της αποδοτικότητας ενός ακινήτου και όχι σε στεγνούς αριθμούς που τα τελευταία χρόνια μπορεί να σημαίνουν πολύ λίγα, έως και τίποτα.
Πηγή:capital.gr
ΜΟΙΡΑΣΤΕΙΤΕ
ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ
ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
ΣΟΥΑΡΕΣ : ΜΑΣ ΠΟΝΕΣΕ ΠΟΛΥ... ΠΑΓΚΟΣΜΙΟΥ ΕΠΙΠΕΔΟΥ ΣΑΒΙΟΛΑ ΚΑΙ ΜΗΤΡΟΓΛΟΥ
ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
