2015-06-24 12:37:00
Η αδυναμία των ιδιοκτητών να συντηρήσουν... σπίτια άνω των 180 τ.μ. που αγοράστηκαν πανάκριβα την περασμένη δεκαετία τους αναγκάζει να τα πουλήσουν σε τιμές κάτω του κόστους - Κραχ στις τιμές σε Γέρακα, Παλλήνη, Παιανία, Γλυκά Νερά, Μαρκόπουλο, Σπάτα και Αρτέμιδα..
Καινούριες, μεγάλες μονοκατοικίες σε προάστια της Αθήνας με τιμές κάτω του χιλιάρικου το τ.μ.
Κι όμως υπάρχουν, και μάλιστα πλέον έχουν αυξηθεί τους τελευταίους μήνες ελέω φορολογίας, τεκμηρίων και αδυναμίας των ιδιοκτητών να συντηρήσουν σπίτια των 180 τ.μ. και άνω τα οποία αγοράστηκαν ως νεόδμητα την περασμένη δεκαετία και πολλά πλέον πωλούνται με τιμές πέριξ των 800 ευρώ ή ακόμη και στα 400-500 ευρώ ανά τ.μ. όταν πρόκειται για ημιτελείς κατασκευές.
Το 2015 λοιπόν, έβδομος συνεχής χρόνος πτώσης των τιμών, διεκδικεί με αξιώσεις τον τίτλο της χρονιάς των επενδυτικών ευκαιριών στον κλάδο της κατοικίας για όσους διαθέτουν ρευστό - και μάλιστα τόσο γι' αυτούς που θέλουν να επενδύσουν μικρότερα ποσά, της τάξης των 30.000 έως 100.000 ευρώ, όσο και για εκείνους που έχουν μεγαλύτερες βλέψεις και μπορούν πλέον να αποκτήσουν μισοτιμής σε πολλές περιπτώσεις ένα σπίτι αξίας (τις καλές εποχές) άνω των 500.000 ευρώ.
Οι τιμές μάλιστα αναμένεται να σημειώσουν περαιτέρω πτώση για το υπόλοιπο του 2015, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις την περασμένη εβδομάδα από την Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία εκτιμά ότι η ανάκαμψη θα καθυστερήσει, καθώς εξαρτάται κυρίως από την ενίσχυση του διαθέσιµου εισοδήµατος των νοικοκυριών, την αύξηση της απασχόλησης και τη βελτίωση των συνθηκών χρηµατοδότησης από το τραπεζικό σύστηµα.
Τα μεγάλα ακίνητα
Ειδικά όσον αφορά τα μεγάλα και πιο πολυτελή ακίνητα, κατοικίες που προ κρίσης, εν έτει 2008, αποτελούσαν το όνειρο πολλών αγοραστών μένουν τώρα στα αζήτητα, με τους μεσίτες να επισημαίνουν ότι οι συνθήκες στην αγορά από τις αρχές του 2015 έχουν επιδεινωθεί περαιτέρω: «Ενώ κατά τη διάρκεια της εξαετίας της κρίσης -από το 2009 ξεκίνησε η πτώση των τιμών των ακινήτων- μιλάγαμε για πωλήσεις κάτω της αντικειμενικής αξίας, τώρα πλέον μιλάμε για τιμές κάτω του κόστους», αναφέρει στο «business stories» ο κ. Θέμης Μπάκας, διευθύνων σύμβουλος του κτηματομεσιτικού δικτύου E-Real Estates, με γραφεία σε όλη την Ελλάδα. Του λόγου το αληθές πιστοποιεί και το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ), το οποίο μιλάει για ακραίες περιπτώσεις μείωσης των τιμών, σε ποσοστό άνω του 50% στα πολύ ακριβά ακίνητα, λόγω υψηλής φορολόγησης, αλλά και στα πολύ φθηνά λόγω ανυπαρξίας ενδιαφέροντος. Μάλιστα, σε πολλές από τις αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται κυρίως για νεόδμητα δεν καλύπτεται ούτε το κόστος παραγωγής. Σημειώνεται εδώ ότι πλέον νεόδμητες θεωρούνται και οι κατοικίες του 2008, δεδομένου ότι από το 2009 έως σήμερα είναι ελάχιστες οι νέες οικοδομές λόγω της μεγάλης πτώσης της οικοδομικής δραστηριότητας.
Το προφίλ των ιδιοκτητών
«Οι ιδιοκτήτες -κατασκευαστές κατά κύριο λόγο- πουλάνε κάτω του οικοδομικού κόστους σε μια προσπάθεια να ξεφορτωθούν μια περιουσία που πλέον υπερφορολογείται», αναφέρει ο κ. Μπάκας και συνεχίζει: «Τα περισσότερα μεσιτικά γραφεία έχουν γεμίσει τα χαρτοφυλάκιά τους με πολυτελή ακίνητα, άνω των 180 τ.μ., που κτίστηκαν γύρω στις αρχές της περιόδου 2000-2005, κόστισαν μια περιουσία και σήμερα έχουν βγει στην αγορά σε πολύ χαμηλές τιμές. Εκτός των ίδιων των κατασκευαστών, ένα μεγάλο ποσοστό των πωλητών είναι επιχειρηματίες, ανώτατα στελέχη εταιρειών, τραπεζικά στελέχη καθώς και χρηματιστές της εποχής των παχιών αγελάδων. Αξιοσημείωτο είναι επίσης ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης ανυπαρξία αγοραστών, κάτι που οφείλεται στην υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, στη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, στην ανυπαρξία δανείων, στην υψηλή ανεργία και στην κακή ψυχολογία. Σήμερα, με αυτές τις συνθήκες, όσοι ενδιαφερόμενοι αγοραστές διαθέτουν ρευστό και δεν χρειάζονται τραπεζική χρηματοδότηση έχουν μπροστά τους ευκαιρίες που κυριολεκτικά δεν γνωρίζουμε αν θα ξαναϋπάρξουν!», αναφέρει ο κ. Μπάκας. Επισημαίνεται εδώ ότι με βάση τα αποτελέσματα της τριµηνιαίας έρευνας κτηµατοµεσιτικών γραφείων και συµβούλων ακίνητης περιουσίας που διεξήγαγε η Τράπεζα της Ελλάδος για το 2014, µόλις το 23% των συναλλαγών, κατά µέσο όρο, πραγµατοποιήθηκε µε τη συµµετοχή τραπεζικού δανεισµού, ενώ το µέσο ποσοστό δανειοδότησης ανήλθε σε περίπου 38% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου.
Οι περιοχές με κραχ στις τιμές
Οι μεγαλύτερες ευκαιρίες σε μεγάλα ακίνητα καταγράφονται αυτή την περίοδο κυρίως στην Ανατολική Αττική - και ιδιαίτερα σε περιοχές όπως ο Γέρακας, η Παλλήνη, η Παιανία, τα Γλυκά Νερά, το Μαρκόπουλο, τα Σπάτα, η Αρτέμιδα.
Για παράδειγμα, στο Μαρκόπουλο νεόδμητη μονοκατοικία του 2008, 200 τ.μ., ισόγεια με αυτόνομη θέρμανση, κλιματισμό, τζάκι, ηλιακό, πάρκινγκ, αποθήκη και κήπο προσφέρεται αυτή τη στιγμή με τιμή στα 150.000 ευρώ, ήτοι στα 750 ευρώ ανά τ.μ.: «Η τιμή των 750 ευρώ ανά τ.μ. δεν καλύπτει ούτε το κατασκευαστικό κόστος του ακινήτου, ενώ δεν έχει καν υπολογιστεί η αξία του οικοπέδου για κάθε δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο. Με λίγα λόγια, όποιος διαθέτει μετρητά και επιθυμεί να κατασκευάσει σπίτι δεν τον συμφέρει να αγοράσει οικόπεδο και να προβεί σε ανέγερση οικοδομής, αφού με το κεφάλαιο που διαθέτει, προσαυξημένο κατά 15%-20%, μπορεί να βρει έτοιμο νεόδμητο ακίνητο. Υπάρχουν αυτή τη στιγμή στην αγορά ακίνητα με αξίες χαμηλότερες κατά 30%-50% από την αντικειμενική αξία, ενώ άκρως συμφέρουσα επιλογή είναι η αγορά ημιτελών κατοικιών (σ.σ.: όπου λείπουν τα υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, κουζίνα κ.λπ.) έως 10 ετών, με τιμές πώλησης που δεν ξεπερνούν τα 400-500 ευρώ ανά τ.μ.», αναφέρει ο κ. Μπάκας.
Ενδεικτικά παρατίθενται ορισμένα παραδείγματα μεγάλων ευκαιριών που υπάρχουν αυτή τη στιγμή για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών σε προάστια της Αθήνας:
■ Στα Μελίσσια, μονοκατοικία 300 τ.μ., κατασκευής 2000, με 5 μπάνια, αυτόνομη θέρμανση, 2 τζάκια, ασανσέρ, κήπο roof garden, bbq: 290.000 ευρώ, δηλαδή 967 ευρώ/τ.μ
■ Στο Πάτημα Χαλανδρίου, νεόδμητη μονοκατοικία 280 τ.μ., με 5 υπνοδωμάτια, κατασκευής 2011, με 4 μπάνια, υπόγειο πάρκινγκ, αποθήκη 25 τ.μ., κήπο, ασανσέρ: 270.000 ευρώ ή 964 ευρώ/τ.μ.
■ Στη Νέα Φιλαδέλφεια, μονοκατοικία 360 τ.μ., ισόγεια, κατασκευής 2002, με τζάκι, ηλιακό, πάρκινγκ, αποθήκη: 270.000 ευρώ, ήτοι 750 ευρώ/τ.μ.
■ Στους Θρακομακεδόνες, μονοκατοικία 288 τ.μ., με 5 υπνδωμάτια, κατασκευής 2004, κλειστό πάρκινγκ, αποθήκη, κήπο: 270.000 ευρώ, 938 ευρώ/τ.μ.
■ Στο Μαρούσι (Στούντιο Αλφα), μονοκατοικία 240 τ.μ., κατασκευής 2007, με πάρκινγκ, αποθήκη, ξενώνα με ανεξάρτητη είσοδο και δυνατότητα διαμόρφωσης roof garden: 240.000 ευρώ ή 1.000 ευρώ/τ.μ.
■ Στον Γέρακα, μονοκατοικία 246 τ.μ., κατασκευής 2012, με κλειστό πάρκινγκ, αποθήκη 40 τ.μ., κήπο 100 τ.μ., στο ισόγειο ανεξάρτητο διαμέρισμα με τζάκι: 209.000 ευρώ ή 850 ευρώ/τ.μ.
■ Στα Σπάτα, μονοκατοικία 220 τ.μ., κατασκευής 2003, σε οικόπεδο 285 τ.μ., με κλιματισμό, τζάκι, αποθήκη, δύο θέσεις υπόγειου πάρκινγκ: 195.000 ευρώ ή 886 ευρώ/τ.μ.
■ Στο Λαγονήσι, μονοκατοικία 190 τ.μ., κατασκευής 2006, σε οικόπεδο 500 τ.μ., ανεξάρτητο χώρο στο ισόγειο 100 τ.μ. και μπάρμπεκιου: 180.000 ευρώ, δηλαδή 947 ευρώ/τ.μ.
Tromaktiko
Καινούριες, μεγάλες μονοκατοικίες σε προάστια της Αθήνας με τιμές κάτω του χιλιάρικου το τ.μ.
Κι όμως υπάρχουν, και μάλιστα πλέον έχουν αυξηθεί τους τελευταίους μήνες ελέω φορολογίας, τεκμηρίων και αδυναμίας των ιδιοκτητών να συντηρήσουν σπίτια των 180 τ.μ. και άνω τα οποία αγοράστηκαν ως νεόδμητα την περασμένη δεκαετία και πολλά πλέον πωλούνται με τιμές πέριξ των 800 ευρώ ή ακόμη και στα 400-500 ευρώ ανά τ.μ. όταν πρόκειται για ημιτελείς κατασκευές.
Το 2015 λοιπόν, έβδομος συνεχής χρόνος πτώσης των τιμών, διεκδικεί με αξιώσεις τον τίτλο της χρονιάς των επενδυτικών ευκαιριών στον κλάδο της κατοικίας για όσους διαθέτουν ρευστό - και μάλιστα τόσο γι' αυτούς που θέλουν να επενδύσουν μικρότερα ποσά, της τάξης των 30.000 έως 100.000 ευρώ, όσο και για εκείνους που έχουν μεγαλύτερες βλέψεις και μπορούν πλέον να αποκτήσουν μισοτιμής σε πολλές περιπτώσεις ένα σπίτι αξίας (τις καλές εποχές) άνω των 500.000 ευρώ.
Οι τιμές μάλιστα αναμένεται να σημειώσουν περαιτέρω πτώση για το υπόλοιπο του 2015, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις την περασμένη εβδομάδα από την Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία εκτιμά ότι η ανάκαμψη θα καθυστερήσει, καθώς εξαρτάται κυρίως από την ενίσχυση του διαθέσιµου εισοδήµατος των νοικοκυριών, την αύξηση της απασχόλησης και τη βελτίωση των συνθηκών χρηµατοδότησης από το τραπεζικό σύστηµα.
Τα μεγάλα ακίνητα
Ειδικά όσον αφορά τα μεγάλα και πιο πολυτελή ακίνητα, κατοικίες που προ κρίσης, εν έτει 2008, αποτελούσαν το όνειρο πολλών αγοραστών μένουν τώρα στα αζήτητα, με τους μεσίτες να επισημαίνουν ότι οι συνθήκες στην αγορά από τις αρχές του 2015 έχουν επιδεινωθεί περαιτέρω: «Ενώ κατά τη διάρκεια της εξαετίας της κρίσης -από το 2009 ξεκίνησε η πτώση των τιμών των ακινήτων- μιλάγαμε για πωλήσεις κάτω της αντικειμενικής αξίας, τώρα πλέον μιλάμε για τιμές κάτω του κόστους», αναφέρει στο «business stories» ο κ. Θέμης Μπάκας, διευθύνων σύμβουλος του κτηματομεσιτικού δικτύου E-Real Estates, με γραφεία σε όλη την Ελλάδα. Του λόγου το αληθές πιστοποιεί και το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ), το οποίο μιλάει για ακραίες περιπτώσεις μείωσης των τιμών, σε ποσοστό άνω του 50% στα πολύ ακριβά ακίνητα, λόγω υψηλής φορολόγησης, αλλά και στα πολύ φθηνά λόγω ανυπαρξίας ενδιαφέροντος. Μάλιστα, σε πολλές από τις αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται κυρίως για νεόδμητα δεν καλύπτεται ούτε το κόστος παραγωγής. Σημειώνεται εδώ ότι πλέον νεόδμητες θεωρούνται και οι κατοικίες του 2008, δεδομένου ότι από το 2009 έως σήμερα είναι ελάχιστες οι νέες οικοδομές λόγω της μεγάλης πτώσης της οικοδομικής δραστηριότητας.
Το προφίλ των ιδιοκτητών
«Οι ιδιοκτήτες -κατασκευαστές κατά κύριο λόγο- πουλάνε κάτω του οικοδομικού κόστους σε μια προσπάθεια να ξεφορτωθούν μια περιουσία που πλέον υπερφορολογείται», αναφέρει ο κ. Μπάκας και συνεχίζει: «Τα περισσότερα μεσιτικά γραφεία έχουν γεμίσει τα χαρτοφυλάκιά τους με πολυτελή ακίνητα, άνω των 180 τ.μ., που κτίστηκαν γύρω στις αρχές της περιόδου 2000-2005, κόστισαν μια περιουσία και σήμερα έχουν βγει στην αγορά σε πολύ χαμηλές τιμές. Εκτός των ίδιων των κατασκευαστών, ένα μεγάλο ποσοστό των πωλητών είναι επιχειρηματίες, ανώτατα στελέχη εταιρειών, τραπεζικά στελέχη καθώς και χρηματιστές της εποχής των παχιών αγελάδων. Αξιοσημείωτο είναι επίσης ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης ανυπαρξία αγοραστών, κάτι που οφείλεται στην υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, στη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, στην ανυπαρξία δανείων, στην υψηλή ανεργία και στην κακή ψυχολογία. Σήμερα, με αυτές τις συνθήκες, όσοι ενδιαφερόμενοι αγοραστές διαθέτουν ρευστό και δεν χρειάζονται τραπεζική χρηματοδότηση έχουν μπροστά τους ευκαιρίες που κυριολεκτικά δεν γνωρίζουμε αν θα ξαναϋπάρξουν!», αναφέρει ο κ. Μπάκας. Επισημαίνεται εδώ ότι με βάση τα αποτελέσματα της τριµηνιαίας έρευνας κτηµατοµεσιτικών γραφείων και συµβούλων ακίνητης περιουσίας που διεξήγαγε η Τράπεζα της Ελλάδος για το 2014, µόλις το 23% των συναλλαγών, κατά µέσο όρο, πραγµατοποιήθηκε µε τη συµµετοχή τραπεζικού δανεισµού, ενώ το µέσο ποσοστό δανειοδότησης ανήλθε σε περίπου 38% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου.
Οι περιοχές με κραχ στις τιμές
Οι μεγαλύτερες ευκαιρίες σε μεγάλα ακίνητα καταγράφονται αυτή την περίοδο κυρίως στην Ανατολική Αττική - και ιδιαίτερα σε περιοχές όπως ο Γέρακας, η Παλλήνη, η Παιανία, τα Γλυκά Νερά, το Μαρκόπουλο, τα Σπάτα, η Αρτέμιδα.
Για παράδειγμα, στο Μαρκόπουλο νεόδμητη μονοκατοικία του 2008, 200 τ.μ., ισόγεια με αυτόνομη θέρμανση, κλιματισμό, τζάκι, ηλιακό, πάρκινγκ, αποθήκη και κήπο προσφέρεται αυτή τη στιγμή με τιμή στα 150.000 ευρώ, ήτοι στα 750 ευρώ ανά τ.μ.: «Η τιμή των 750 ευρώ ανά τ.μ. δεν καλύπτει ούτε το κατασκευαστικό κόστος του ακινήτου, ενώ δεν έχει καν υπολογιστεί η αξία του οικοπέδου για κάθε δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο. Με λίγα λόγια, όποιος διαθέτει μετρητά και επιθυμεί να κατασκευάσει σπίτι δεν τον συμφέρει να αγοράσει οικόπεδο και να προβεί σε ανέγερση οικοδομής, αφού με το κεφάλαιο που διαθέτει, προσαυξημένο κατά 15%-20%, μπορεί να βρει έτοιμο νεόδμητο ακίνητο. Υπάρχουν αυτή τη στιγμή στην αγορά ακίνητα με αξίες χαμηλότερες κατά 30%-50% από την αντικειμενική αξία, ενώ άκρως συμφέρουσα επιλογή είναι η αγορά ημιτελών κατοικιών (σ.σ.: όπου λείπουν τα υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, κουζίνα κ.λπ.) έως 10 ετών, με τιμές πώλησης που δεν ξεπερνούν τα 400-500 ευρώ ανά τ.μ.», αναφέρει ο κ. Μπάκας.
Ενδεικτικά παρατίθενται ορισμένα παραδείγματα μεγάλων ευκαιριών που υπάρχουν αυτή τη στιγμή για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών σε προάστια της Αθήνας:
■ Στα Μελίσσια, μονοκατοικία 300 τ.μ., κατασκευής 2000, με 5 μπάνια, αυτόνομη θέρμανση, 2 τζάκια, ασανσέρ, κήπο roof garden, bbq: 290.000 ευρώ, δηλαδή 967 ευρώ/τ.μ
■ Στο Πάτημα Χαλανδρίου, νεόδμητη μονοκατοικία 280 τ.μ., με 5 υπνοδωμάτια, κατασκευής 2011, με 4 μπάνια, υπόγειο πάρκινγκ, αποθήκη 25 τ.μ., κήπο, ασανσέρ: 270.000 ευρώ ή 964 ευρώ/τ.μ.
■ Στη Νέα Φιλαδέλφεια, μονοκατοικία 360 τ.μ., ισόγεια, κατασκευής 2002, με τζάκι, ηλιακό, πάρκινγκ, αποθήκη: 270.000 ευρώ, ήτοι 750 ευρώ/τ.μ.
■ Στους Θρακομακεδόνες, μονοκατοικία 288 τ.μ., με 5 υπνδωμάτια, κατασκευής 2004, κλειστό πάρκινγκ, αποθήκη, κήπο: 270.000 ευρώ, 938 ευρώ/τ.μ.
■ Στο Μαρούσι (Στούντιο Αλφα), μονοκατοικία 240 τ.μ., κατασκευής 2007, με πάρκινγκ, αποθήκη, ξενώνα με ανεξάρτητη είσοδο και δυνατότητα διαμόρφωσης roof garden: 240.000 ευρώ ή 1.000 ευρώ/τ.μ.
■ Στον Γέρακα, μονοκατοικία 246 τ.μ., κατασκευής 2012, με κλειστό πάρκινγκ, αποθήκη 40 τ.μ., κήπο 100 τ.μ., στο ισόγειο ανεξάρτητο διαμέρισμα με τζάκι: 209.000 ευρώ ή 850 ευρώ/τ.μ.
■ Στα Σπάτα, μονοκατοικία 220 τ.μ., κατασκευής 2003, σε οικόπεδο 285 τ.μ., με κλιματισμό, τζάκι, αποθήκη, δύο θέσεις υπόγειου πάρκινγκ: 195.000 ευρώ ή 886 ευρώ/τ.μ.
■ Στο Λαγονήσι, μονοκατοικία 190 τ.μ., κατασκευής 2006, σε οικόπεδο 500 τ.μ., ανεξάρτητο χώρο στο ισόγειο 100 τ.μ. και μπάρμπεκιου: 180.000 ευρώ, δηλαδή 947 ευρώ/τ.μ.
Tromaktiko
ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ
ΜΟΙΡΑΣΤΕΙΤΕ
ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ
ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
300 εκατομ. ευρώ η υπέρβαση των δαπανών το πρώτο πεντάμηνο
ΕΠΟΜΕΝΟ ΑΡΘΡΟ
ΣΤΗΝ... ΤΟΥΡΚΙΑ Ο ΜΑΝΑΤΖΕΡ ΤΟΥ ΡΟΝΑΛΝΤΙΝΙΟ! (ΡΗΟΤΟ)
ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ
![Είναι γάιδαρος, παρκάρει όπου θέλει... [photo]](https://images.newsnowgreece.com/82/828223/einai-gaidaros-parkarei-opou-thelei-photo-1-124x78.jpg)
